Les Habitations populaires, coopérative HLM, a signalé, le 10 février 2020, la réalisation de la première opération en bail réel solidaire en Seine-Saint-Denis à Pantin. Le dispositif permet un encadrement du prix de revente.
La coopérative Les Habitations populaires a annoncé le 10 février qu’elle réalise actuellement une opération en bail réel solidaire (BRS) à Pantin (Seine-Saint-Denis), la première dans le département mais la troisième en Ile-de-France après Le Kremlin-Bicêtre (Val-de-Marne) et Bagneux (Hauts-de-Seine). « Ce dispositif innovant et engagé repose sur le principe de dissociation entre la propriété du foncier et celle du bâti », rappelle l’organisme. Cette dernière, qui a récemment cofondé un organisme de foncier solidaire – la Coopérative foncière francilienne – entend faciliter l’accession à la propriété en zone tendue, « pour tous ».
Les Habitations populaires mettra en vente des logements neufs et rénovés. © Jgp
A quelques encablures du métro Eglise de Pantin, la résidence Lakanal, proposera huit appartements rénovés et trois maisons de ville neuves en BRS. L’organisme de foncier solidaire conservera la propriété du terrain et assurera l’encadrement du prix de revente ce qui garantit, selon la coopérative, « un effet anti-spéculatif ».
270 000 pour une maison de ville neuve
Les prix de vente sont donc attractifs, compte tenu de la hausse constante des prix de l’immobilier dans la région Capitale. Les studios seront vendus pour un montant de 110 000 euros et les maisons de ville à 270 000 euros. L’acquéreur doit également s’acquitter d’une redevance de 2,51 euros par mètre carré.
Le BRS est un contrat juridique créé par la loi Alur. Il s’agit d’un bail par lequel un acquéreur bénéficie de la jouissance d’un logement dans des conditions privilégiées, dans le neuf comme dans l’ancien, rappelle la coopérative. La principale innovation de ce bail réside dans le fait que les conditions de revente du logement sont fixées dans le bail et sont transmissibles aux acquéreurs successifs.
- L’acquéreur bénéficie d’une TVA réduite au taux de 5,5 %.
- Ce même prix est réduit de la part représentée par l’achat du terrain, généralement entre 15 à 30 % du prix final.
- Le prix d’acquisition est plafonné aux plafonds de prix du prêt social location accession (PSLA).
- Lorsque la collectivité le décide, l’acquéreur peut bénéficier d’un abattement de 30 % de la taxe foncière sur la propriété bâtie.
En contrepartie de ces avantages, l’acquéreur doit se conformer à certaines règles :
- Il doit respecter, à l’entrée dans les lieux, les plafonds de revenus du PSLA.
- Il doit occuper le logement à titre de résidence principale.
- Il doit s’acquitter, en plus de sa mensualité d’emprunt, d’une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain.
En effet, ce bail prévoit dès l’origine que :
- Le nouvel acquéreur respecte lui aussi les plafonds de revenus du PSLA.
- Le prix de revente du logement respecte une formule de revente et ne peut dépasser les plafonds de prix du PSLA.
- La revente aura pour conséquence de « recharger » le bail de sa durée initiale, qui peut aller de 18 à 99 ans et ainsi de garantir sur le long terme l’accessibilité économique et sociale du logement.
