Location de bureaux en Ile-de-France : dynamique en 2018, incertain en 2019

Si l’année 2018 est celle du maintien d’un dynamisme pour le marché locatif des bureaux en Ile-de-France, Knight Frank prévoit dans son étude annuelle une année 2019 marquée par une hausse des prix et de nombreux mouvements d’entreprises parisiennes vers la périphérie.

« La tendance reste positive : la performance de 2018 a quasiment égalé le très bon résultat de 2017 et est même nettement supérieure de 14 % à la moyenne décennale », annonce Philippe Perello, associé gérant de Knight Frank France. Le 15 janvier 2019, le spécialiste de l’immobilier d’entreprise a rendu son étude annuelle sur le marché locatif des bureaux en Ile-de-France, qui perd 1 % sur un an mais se place largement au-dessus de la moyenne sur dix ans. Malgré un ralentissement au second semestre 2018, la fin d’année a permis de consolider un exercice solide, explique le rapport.

L’immobilier locatif des bureaux en Ile-de-France est porté par les bonnes performances des surfaces de moins de 5 000 m2. Traditionnellement dynamique, les surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m2 enregistrent une hausse de 16 % des volumes qui vient atténuer le rôle moins décisif joué par les grandes transactions : 79 transactions pour des surfaces de plus de 5 000 m2 contre 93 en 2017, ce qui représente 36 % des volumes l’an dernier contre 47 % en 2017. Le dynamisme de l’activité neuf/restructuré reste une constante du marché francilien : elle représente 73 % de la demande placée supérieure à 5 000 m2 en 2018 (72 % en 2017).

2018, un bon cru contrasté

L’année 2018 est marquée par des performances contrastées entre la ville de Paris et sa périphérie. La Capitale et son quartier central des affaires (QCA) enregistre une hausse de 11 % des volumes placés. Pour la troisième année consécutive, les volumes sont stables à plus d’un million de mètres carrés grâce à des utilisateurs traditionnels que sont la finance, le luxe ou les cabinets d’avocat et grâce, aussi, à des nouveaux moteurs du marché parisien issus de la tech et du coworking. Malgré le nombre limité de surfaces neuves disponibles, « le rythme des commercialisations est donc généralement resté soutenu à Paris ».

La Capitale et son quartier central des affaires (QCA) enregistre une hausse de location de bureaux de 11 % des volumes placés en 2018. © Jgp

En périphérie, les résultats sont plus mitigés, puisque seule la seconde couronne voit l’évolution de la demande placée en nette augmentation avec 30 % de plus sur l’année. Le croissant ouest et la première couronne terminent l’année sur une note négative avec des baisses respectives de 9 % et de 8 % de la demande placée, en raison notamment d’un second semestre en demi-teinte. Après une première partie d’année morose, La Défense a quelque peu comblé son retard au second semestre grâce à l’absorption de quelques grandes offres de seconde-main. Pour autant, le quartier d’affaires enregistre la baisse la plus importante de l’ensemble des aires géographiques avec une perte de 21 % de l’évolution de la demande placée.

Le volume total de l’offre disponible en Ile-de-France s’est stabilisé autour des 3 millions de m2, en baisse de 12 % sur un an, mais de seulement 1 % sur un semestre.

2019, une année charnière et des interrogations

L’année 2019 s’annonce déterminante : sur les 2,13 millions de m2 de bureaux en construction en région parisienne, dont la livraison est prévue en 2020, seuls 45 % sont dès à présent commercialisés. Selon les auteurs du rapport, « le solde est largement insuffisant pour satisfaire l’appétit des grands utilisateurs », avant de conclure que « la concurrence pour les actifs les plus qualitatifs restera importante ». Le peu d’offre et le dynamisme de la demande ont poussé les valeurs locatives à la hausse en 2018, particulièrement à Paris : « sur le segment des produits de première main, le loyer prime est ainsi passé à 840 euros/m²/an dans le QCA (+ 4 % sur un an), le loyer moyen enregistrant quant à lui une progression de 2 % ».

La principale conséquence de cette hausse des prix cumulée à une pénurie durable des espaces de bureau serait le déménagement d’entreprises parisiennes en périphérie. Des effets déjà été observés en 2018 : seules 60 % des entreprises de Paris QCA qui ont changé de locaux sont restées sur ce secteur et 45 % pour Paris hors QCA. « La dégradation du climat des affaires et le ralentissement des créations d’emplois posent de plus grandes interrogations sur le dynamisme de l’activité locative en Ile-de-France », note toutefois le rapport.

Avec la digitalisation, le développement des espaces de coworking et le renouvellement du parc, Knight Frank se montre optimiste : « Les soutiens à l’activité restent malgré tout nombreux, qu’il s’agisse de facteurs conjoncturels avec la finalisation possible de nouvelles prises à bail liées au Brexit, mais surtout de facteurs structurels avec la nécessité pour les utilisateurs d’adapter leur immobilier à la digitalisation des modes de travail, à l’impératif de productivité et aux nouvelles aspirations des collaborateurs », conclut Philippe Perello.

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