Grigny 1/2 : les premiers fruits d’une mobilisation générale

Les faits divers continuent d’être la principale raison pour laquelle on parle de Grigny en dehors du périmètre de la ville. Pourtant, à y regarder de plus près, la mobilisation générale des acteurs publics d’Etat, conjuguée avec l’énergie des élus locaux, commence à porter ses fruits. La commercialisation de logements, en cours, par des promoteurs privés, à l’instar du programme que va développer le groupe Gambetta au sein de Cœur de ville République, le futur centre-ville de Grigny, en est la preuve.

Déambuler dans Grigny relève du mythe platonicien de la caverne. Dit moins pompeusement, il y a loin entre l’image véhiculée par les médias généralistes et la réalité des deux immenses quartiers qui composent principalement la ville : on peut se promener sans craindre l’agression à la Grande Borne, qui présente le visage calme et morne de la plupart des grandes cités HLM construites en France dans les années 1960. Idem dans la gigantesque copropriété de Grigny 2 (5 000 logements, 18 000 habitants), où un touriste distrait aurait même le sentiment de se trouver dans un quartier plutôt résidentiel, si ce ne sont les groupements autour des vendeurs de maïs grillés près de la gare du RER.

La gare RER et des immeubles de Grigny 2. © Jgp

Une voie de bus traverse désormais la Grande Borne. © Jgp

Au nombre des avancées majeures qu’a connues Grigny au cours des dernières années, l’Anru 1 a contribué à transformer la Grande Borne, édifiée entre 1968 et 1973 par l’architecte Émile Aillaud sous la maîtrise d’ouvrage de l’Office public HLM interdépartemental de la région parisienne. Le plus flagrant des progrès réside dans l’ouverture, l’an dernier, d’une voie de circulation qui traverse désormais le quartier, et permet le passage d’un bus.

Cette immense cité HLM, de 3 685 logements, aux immeubles de bas étages, bleu pastel, avait été construite sans desserte automobile, avec de vastes espaces partagés pour le bien-être des enfants. Mais cette conception n’a pas tenu dans le temps. Le programme de rénovation urbaine développée à la Grande Borne dans le cadre de l’Anru 1 a valu également à de nombreux équipements publics d’y être rénovés. Et le nouveau plan national de rénovation urbaine (NPNRU), dont la programmation est en cours d’achèvement, devrait s’attaquer au quartier des places hautes, haut lieu de trafic, où les guetteurs se relaient inlassablement sur les remparts de la dalle, et où se concentrent les difficultés sociales.

Un « Fab’art » en stand-by

Loin des clichés, le Centre de formation et de professionnalisation, situé au cœur de la Grande Borne, forme chaque année des dizaines de personnes aux métiers de la fibre optique, de la restauration, de la propreté ou du gardiennage. Plus récemment, Thierry Marx y a ouvert une « Cuisine mode d’emploi(s) » et forme aux métiers de bouche des cohortes de décrocheurs. Dans le quartier des places hautes, avec une énergie que rien ne semble pouvoir arrêter, Sabrina Gamba accueille les visiteurs de la Grande Borne dans son « Fab’art », espace de coworking articulé autour de la création de mode, de la photo et de la vidéo.

Sabrina Gamba accueille les visiteurs de la Grande Borne dans son « Fab’art », espace de coworking articulé autour de la création de mode, de la photo et de la vidéo.© Jgp

Jour de marché à la Grande Borne. © Jgp

Mais lauréate de Talents des cités (1), son projet est en stand-by, dans l’attente de l’intervention des Résidences, le bailleur social issu de la suppression de l’Opievoy, qui tarde à réparer, depuis plusieurs mois, le rideau métallique du local. A Grigny, c’est souvent le contraste entre l’image médiatique et la réalité, mais aussi entre les énergies locales et l’adversité à laquelle elles font face, qui frappent l’esprit.

Orcod-IN à Grigny 2

De l’autre côté de la ville, Grigny 2 fait désormais l’objet de toutes les attentions et reflète également le renouveau de la ville. Le quartier sera inclus dans la programmation du nouveau plan national de renouvellement urbain (NPNRU). Julien Denormandie y était en visite fin 2018, car son plan national contre les copropriétés dégradées a largement été conçu à partir de ce cas d’école d’un urbanisme catastrophique.

En 1969, le promoteur Robert Zellinger de Balkany et son architecte, soutenus par l’Etat qui fait face à une crise du logement déjà sévère, conçoivent un quartier privé de 8 000 logements. C’est la première Zone d’aménagement concerté de France. D’une qualité de bâti certaine, visible aujourd’hui : Grigny 2 est la sœur jumelle de Parly 2 au Chesnay, dans les Yvelines, mais n’a pas connu le même destin.

5 000 logements sur les 8 000 prévus seront finalement construits autour du bourg historique, qui apparaît à côté comme un village de Lilliputiens. Il s’agit alors d’accueillir notamment les salariés d’Orly et de la zone aéroportuaire, située à quelques kilomètres. Mais peu après son édification, la mode, soutenue également par l’Etat, est à la construction de lotissements pavillonnaires. Les résidents les plus aisés de Grigny 2 s’en vont, sonnant le début d’une lente descente aux enfers.

Grigny 2 et l’espace public

Dans son atelier de Saint-Germain-en-Laye, l’urbaniste Xavier Lauzeral (AXL), qui planche sur l’élaboration d’un projet urbain pour Grigny, réalisé dans le cadre de l’Opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national (Orcod-IN) en cours, explique comment l’absence d’espace public a contribué à la dégradation du quartier. Alors que Paris compte 30 % de son plan occupé par de tels espaces communs, Grigny 2 n’en dispose quasiment d’aucun. Tout appartient à la copropriété, jusqu’à l’église Notre-Dame-de-Toutes-Joies. Aujourd’hui, les impayés de charge dépassent les 15 millions d’euros. Dans certaines allées, autour de square Surcouf notamment, en cours de restructuration, des décharges sauvages jonchent les entrées d’immeubles. A Grigny 2, les marchands de sommeil règnent en maître là où le revenu moyen des habitants s’élève à quelque 8 000 euros par an, contre 10 000 à la Grande Borne.

Mais une « opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national » (Orcod-IN) y est donc en cours depuis 2017 et ses multiples volets s’intensifient. Pilotée par l’établissement public foncier d’Ile-de-France, elle consiste à acquérir environ 200 logements par an, à conduire un plan de sauvegarde face à l’endettement des copropriétés, à développer un nouveau projet urbain et à lutter contre les marchands de sommeil.

Notre-Dame-de-Toutes-Joies, au centre de Grigny 2. © Jgp

Grigny 2 vu des lacs. © Jgp

Grigny 2 © Jgp

L’EPF Ile-de-France y consacre 25 millions d’euros par an, autant qu’à Clichy-sous-Bois, la seconde Orcod-IN de France. « Les acquisitions répondent à trois objectifs, souligne Mehdia Humez-Boukhatem, directrice de projet à l’EPF Ile-de-France : anticiper les projets urbains en cours et à venir, intervenir si des problèmes de sécurité ou des mauvaises conditions d’habitabilité sont détectés (installations électriques à rénover ; portes coupe-feu, désenfumage des circulations palières), et lutter contre l’habitat indigne, par la préemption systématique des logements qui font l’objet de mise aux enchères, pour les ravir à la convoitise des marchands de sommeil ».

Scinder l’immense copropriété

Un des enjeux du plan de sauvegarde est d’ordre juridique autant que financier. Il vise à délier l’imbroglio extrême de l’organisation de la copropriété et de ses sous-ensembles. Le syndicat principal gère à la fois la voirie, le chauffage, l’eau et réunit l’ensemble des 5 000 logements, tandis que 27 copropriétés de second rang gèrent les immeubles. Le chantier de scission mené dans le cadre de l’Orcod-IN, orchestré avec l’appui des notaires de l’étude Cheuvreux, vise à supprimer le syndicat principal et à rendre autonomes les 27 syndicats secondaires. Cela passe par le transfert, depuis janvier 2019, des charges d’eau et de chauffage à l’échelle des immeubles. Et la CA de Grand Paris Grand Sud va hériter, en mars, de la voirie.

A la clé, la perspective d’une gestion plus rationnelle, et l’espoir, pour les copros qui le pourront, d’un retour à l’équilibre financier. « La loi prévoit que la scission de la copropriété implique aussi celle de sa dette, indique Mehdia Humez-Boukhatem. Nous travaillons donc à la négocier en amont de la scission. De 9 millions d’euros, la dette a été ramenée à 6,3 millions fin 2018 et les négociations se poursuivent avec les deux principaux créanciers. Pour autant, 15 millions d’impayés de charges demeurent ».

Philippe Rio, Julien Denormandie et Olivier Klein à Grigny 2. © Jgp

Francis Chouat, député de l’Essonne, Gilles Bouvelot, directeur général de l’EPF Ile-de-France, Philippe Rio, maire de Grigny, Julien Denormandie, ministre du Logement, et de la Ville et Jean-Benoit Albertini, préfet de l’Essonne, en visite dans le centre commercial de Grigny. © Jgp

Un réseau de chaleur par géothermie a déjà permis aux résidents de Grigny 2 de voir leur facture énergétique s’alléger. Entre 500 et 800 logements devraient également être détruits. A terme, le projet prévoit de repenser la circulation du secteur des Sablons, situés au nord, et d’aérer le secteur Surcouf-Lavoisier, le plus dense et le plus dégradé. Xavier Lauzeral présentera dans quelques jours aux 13 partenaires de l’Orcod-IN le projet urbain élaboré avec l’ensemble des partenaires et qui repose sur la création d’espaces publics nouveaux et l’ouverture de Grigny 2 sur la gare RER d’une part, et jusqu’aux lacs de l’Essonne, plus au nord. Des lacs aux charmes bucoliques auxquels les habitants du quartier n’ont quasiment pas accès aujourd’hui.

Le retour des promoteurs

Dans cette ville dont la centralité est à construire, où les enseignes commerciales (E. Leclerc puis Casino) sont partis, l’avancement du projet Cœur de ville République, au sein de la ZAC Centre-ville portée par Grand Paris aménagement, constitue un des autres signaux du renouveau en cours. Cyril Bouillot, directeur de la promotion Ile-de-France du groupe Gambetta, y décrit comment l’amélioration de la desserte en transport de la ville a figuré au premier rang des arguments qui ont poussé le promoteur coopératif à investir ici. Il évoque la perspective de l’ouverture d’une moyenne surface alimentaire parmi les arguments qu’il a pu développer pour convaincre son comité d’engagement, et cite des quatre pièces à moins de 190 000 euros parmi ses arguments commerciaux. Mais il ne cache pas son inquiétude quant à la commercialisation en cours de son programme, qui reste lente, avec un fort taux de désistement caractérisant une population fragile économiquement.

« Le principal problème est de produire du logement très économique en dessous de 2 500 euros/m² habitable, parking compris compte tenu des exigences de prestations et de labellisation qui vont avec ce type d’opérations, indique le promoteur. De même, la compacité des logements doit être optimisée afin de viser des prix unitaires très bas cohérents avec les possibilités de financement de la clientèle locale. »

En attendant, I3F et Batigère ont également signé des promesses de vente pour construire dans le futur centre-ville de Grigny, immense terrain vague situé entre Grigny 2 et la Grande Borne. A Evry, dans la direction sud de Grand Paris aménagement, les équipes de Camille Vielhescaze, Laure Sergent et Nicolas Boursier se réjouissent de l’engagement récent d’un preneur pour une moyenne surface alimentaire, qui contribuera à la dynamique en cours. Les négociations avancent avec un opérateur de cinéma, qui tient à disposer d’une nappe de parking, renchérissant le projet. Un projet d’équipement culturel multifonctionnel est également en cours de définition.

La signature d’un pacte financier avec l’Etat et la Caisse des dépôts, début 2019, figure aussi parmi les bonnes nouvelles pour Grigny (voir l’interview de Philippe Rio). Il permettra à la ville de sortir la tête de l’eau. « Nous avons deux fois plus d’enfants scolarisés que la moyenne des communes. La construction des écoles est à notre charge. Mais les dotations de l’Etat n’en tiennent aucun compte, résume le maire. Ces subsides permettront notamment de financer la police municipale récemment créée, mais pas encore mise en service et le déploiement de la vidéosurveillance. Ces moyens nouveaux seront également affectés à la première Cité éducative de France, mise en place sous l’impulsion de Vincent Léna, coordonnateur national de programme interministériel, qui fut deux années durant délégué interministériel à Grigny.

Une gouvernance en progrès

De l’avis général, la création d’une Opération d’intérêt national d’aménagement, de même que la montée en puissance de Grand Paris Sud, figurent parmi les facteurs d’amélioration de la gouvernance du projet urbain de Grigny. « La mayonnaise prend bien. Le nombre d’acteurs est élevé, mais je ne vois pas duquel on pourrait se passer », estime Mathilde Gourbesville, chargée de mission territoriale (Anru).

A l’inverse, des marges de progrès demeurent sur certains sujets. Ainsi, par exemple, la direction de l’aménagement de la ville pointe des difficultés sur les périmètres d’opération. La ville n’est pas parvenue, jusqu’à présent, à faire entrer une parcelle d’une douzaine de pavillons située à deux pas de la mairie dans les périmètres en cours, et notamment, celui de la reconstruction d’un groupe scolaire accueillant les enfants de Grigny 2 (regroupement des écoles Elsa Triolet, Gérard Philipe, Cendrillon, et Chaperon rouge). La commune doit donc porter seule l’acquisition de ces parcelles. De même, l’extension de la ville, préconisée par le rapport Aubouin (2) ne semble pas d’actualité, face à l’anomalie qui veut que la Grande Borne soit à cheval entre Grigny et Viry-Châtillon, et donc entre Grand Paris Sud et Grand Orly Seine-Bièvre. Mais de toute évidence, Grigny vit son printemps urbain.

Grand Paris Sud : Un pilotage d’ensemblier

Grand Paris Sud (GPS), créée le 1er janvier 2016, siège à la table du pilotage tripartite, avec l’Etat et la ville pour l’Orcod-IN et le NPNRU entre autres.

GPS assure ainsi la coordination de l’ensemble des partenaires des trois volets mis en œuvre : aménagement, rénovation des copropriétés et renouvellement urbain. « Une direction du projet urbain et social de Grigny dédiée à ces dispositifs complexes a été mise en place au sein de l’agglomération », indique Michel Bisson, président de l’agglomération. Quatre postes sont financés par l’Etat au sein de GPS dans cette direction. « L’Etat a missionné des personnes spécifiques pour les dispositifs grignois, entre autres à la Direction départementale des territoires (DDT) », poursuit le président de GPS. Il en est de même pour l’EPF Ile-de-France, qui dispose d’une équipe dédiée sur l’Orcod installée à Grigny, tandis que GPA est doté d’une direction de projet également dédiée à Grigny, basée à Evry.

Michel Bisson, président de Grand Paris sud. © Jgp

Ainsi la direction de projet urbain et social de Grigny de GPS a pour mission le pilotage du protocole de préfiguration NPNRU, qui finance l’étude ensemblière chargée de définir le plan guide de l’ensemble du territoire de Grigny et du plateau/Grande Borne de Viry-Châtillon.

En matière d’aménagement, la direction de projet de Grigny de GPS assure la comaîtrise d’ouvrage, avec GPA, des études sur le périmètre de l’OIN incluant la Grande Borne, également inscrite en NPNRU et la ZAC centre-ville.

Assurer la cohérence

La direction de projet de GPS suit également l’ensemble des travaux de redressement de la copropriété de Grigny 2. Elle gère la coordination relative aux conséquences de l’Orcod (le suivi de la réalisation des conventions, le transfert de compétences communales vers l’agglo, la reprise en gestion de la voirie, etc.).  « La direction pilote également les études habitat intégrant les problématiques Grande Borne et Grigny 2 pour en assurer la cohérence avec les outils de l’agglomération et les outils spécifiques liés à l’Orcod », indique également Michel Bisson.

Enfin, dans le cadre du plan de sauvegarde, la direction de projet de GPS possède un service d’accueil des copropriétaires occupants en difficulté de paiement de leurs charges de copropriété et assure ainsi un suivi social d’environ 150 à 165 familles par an, permettant la reprise des paiements, le positionnement des échéanciers, le dépôt de dossiers de surendettement au Fonds social pour le logement (FSL). « Ce travail s’articule avec le travail de l’Epfif sur le suivi social des occupants et locataires de l’Epfif dans le cadre des logements acquis ou en cours d’acquisition par l’Epfif, souligne Sophie Dubois, directrice du projet urbain et social de Grigny, DGA stratégies territoriales à GPS. L’accompagnement social est essentiel pour assurer le maintien des propriétaires occupants dans leur logement. »

Geoffroy Didier : « La Sifae permettra de lutter contre les marchands de sommeil dans toute l’Ile-de-France »

Geoffroy Didier, président de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, décrit les raisons d’être et les modalités de la Société immobilière et foncière Action logement – EPF Ile-de-France (Sifae), que l’EPF vient de créer avec Action logement pour lutter contre les marchands de sommeil.

« Quand je suis devenu président de l’EPF, en janvier 2017, plusieurs maires sont venus nous voir pour nous dire à quel point ils étaient désarmés face aux marchands de sommeil. Ces derniers ont d’abord infesté les grands immeubles de certains quartiers populaires. Et, justement, comme l’EPF s’attaquait à la réhabilitation de ces immenses copropriétés, à l’instar de ce qui est en train de se produire à Grigny 2, nous avons dérangé ces bailleurs sans scrupules qui sont partis vers d’autres lieux, en investissant notamment le tissu pavillonnaire.

Geoffroy Didier. © Jgp

De nombreux maires se sont retrouvés avec des marchands de sommeil dans leurs communes, sans la possibilité d’agir. Nous avons donc formulé une série de propositions, élaborées notamment avec Hugues Perinet-Marquet, professeur de droit à Paris 2, et en bonne partie reprises par la loi Elan, pour renforcer les sanctions, confisquer les biens immobiliers des marchands de sommeil condamnés et les empêcher d’en acquérir de nouveaux. Nous avons par ailleurs élaboré une définition juridique des marchands de sommeil, fait en sorte que puissent être fichées les personnes physiques mais aussi les SCI dont ils sont les propriétaires. Nous avons proposé également un nouveau régime légal d’expropriation, en attente, dans la mesure où le Conseil constitutionnel est sensible à préserver le principe intangible du droit de propriété. Ma volonté est de déposséder les marchands de sommeil de leur outil de travail qu’est le pavillon. Nous avons mené parallèlement une expérimentation, en investissant 20 millions d’euros en crédits spécifiques, sur trois communes, Clichy-sous-Bois, Montfermeil et Aulnay, pour, en accord avec les maires, utiliser leur droit de préemption afin de racheter des pavillons avant que les marchands de sommeil s’en emparent. Le maire définit un périmètre qu’il juge à risque dans sa commune, dans le tissu pavillonnaire par exemple, et y délègue son droit de préemption à l’EPF, qui acquiert les pavillons concernés et les transforme, en logement social ou en accession sociale à la propriété. Sur les trois communes de l’expérimentation, une quinzaine de pavillons ont ainsi été acquis. Nous avons donc décidé, en partenariat avec Action logement, de pérenniser et d’élargir cette démarche en créant une filiale spécifique, la Société immobilière et foncière Action logement – EPF Ile-de-France (Sifae), dont le siège sera l’EPF, qui sera opérationnelle sur l’ensemble de l’Ile-de-France, et dotée de 80 millions d’euros. L’EPF et Action logement y consacrent chacun 20 millions d’euros et nous empruntons 40 millions d’euros. Ses statuts ont été adoptés le 21 janvier dernier à Pierrefitte, en présence de la garde des Sceaux Nicole Belloubet et du ministre du Logement et de la Ville Julien Denormandie « .

1 : Organisé à l’initiative du ministère de la Cohésion des territoires par BGE, en partenariat avec Bpifrance, Talents des cités récompense chaque année une quarantaine de créateurs d’entreprise dans les quartiers prioritaires de la politique de la Ville.

2 : Rapport sur l’évaluation et l’orientation des politiques publiques mises en œuvre à Grigny (Essonne) / Juillet 2016 sous la direction de Michel Aubouin, inspecteur général de l’administration.

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