Encadrement des loyers à Paris, mode d’emploi

Michel Cadot, préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris, a signé, le mardi 28 mai 2019, l’arrêté fixant les loyers de référence pour la ville de Paris. Issu de la loi Elan, ce nouveau dispositif permet à la municipalité, qui en a fait la demande, d’expérimenter l’encadrement des loyers. Seuls les baux signés à compter du 1er juillet prochain seront concernés.

Paris va expérimenter de nouveau, à sa demande et à compter du 1er juillet prochain, sur l’ensemble de son territoire, l’encadrement des loyers tel que prévu cette fois par la loi Elan. L’arrêté préfectoral fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %).

Ces loyers, exprimés par un prix au m² de surface habitable, sont déterminés en fonction du marché locatif observé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) et déclinés par secteurs géographiques (regroupant un ou plusieurs quartiers) et par catégories de logement (nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment). Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières.

Des loyers de référence inférieurs au prix de marché

« Le loyer de référence ainsi défini est inférieur de 10 % au prix de marché, compte tenu du fait que notre évaluation prend en compte le prix des loyers signés dans le cadre de baux passés, dont les montants étaient moindres compte tenu de l’augmentation des prix », explique-t-on à l’Olap. Le dispositif n’a d’autre but que de lutter contre des loyers anormalement élevés au regard de la moyenne constatée dans le quartier de référence.

Il est à noter que l’encadrement n’est en rien rétroactif. Il ne s’applique qu’aux baux signés à compter du 1er juillet 2019 pour les locations nues et meublées. ©Jgp

« En permettant une expérimentation de l’encadrement des loyers dans les zones tendues, l’objectif de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) du 23 novembre 2018 est d’agir sur les loyers excessifs et de contenir les hausses de loyers abusives constatées dans les territoires les plus tendus, pour ainsi préserver le pouvoir d’achat des Français et faciliter l’accès au logement », souligne Michel Cadot.

Il est à noter, par ailleurs, que l’encadrement n’est en rien rétroactif. Il ne s’applique qu’aux baux signés à compter du 1er juillet 2019 pour les locations nues et meublées : nouveaux emménagés (relocations et premières locations), renouvellements de baux et baux mobilité. Il ne s’applique pas aux baux en cours ni aux reconductions tacites.

« Pour ces contrats, des actions en diminution ou en réévaluation de loyer sont ouvertes sous certaines conditions, précise également la préfecture. En cas de litiges relatifs aux loyers ou aux compléments de loyers, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. En l’absence de conciliation pour ces différents cas de figure, le juge d’instance pourra être saisi. » « Le dispositif mis en place par la ville de Paris en 2015 a permis de limiter réellement la hausse des loyers dans la Capitale », indique l’Olap.

Jusqu’à 15 000 euros de sanction

L’expérimentation prévue par la loi Elan reprend le dispositif d’encadrement du niveau des loyers initié par la loi Alur. Elle y ajoute des sanctions administratives en cas de non-respect par le bailleur du loyer de référence majoré, dont les modalités sont précisées par un décret en Conseil d’État du 13 mai 2019. Après une mise en demeure, restée infructueuse, de mettre son contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels, le préfet de département peut ainsi prononcer une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

La maire de Paris Anne Hidalgo et son adjoint au logement Ian Brossat ont salué, le 29 mai, la signature des arrêtés permettant le rétablissement de l’encadrement des loyers et annoncé que ce dispositif entrera en vigueur à partir du 1er juillet 2019 dans la Capitale.

Mode d’emploi à l’intention des bailleurs et des locataires

Quels sont les baux concernés ?

L’encadrement s’applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2019 pour les locations nues et meublées : nouveaux emménagés (relocations et premières locations), renouvellements de baux et baux mobilité.

Il ne s’applique pas aux baux en cours ni aux reconductions tacites.

Quel est le loyer concerné par la réglementation ?

Il s’agit du montant de loyer hors charges.

Quelles sont les modalités pratiques ?

Pour les nouveaux baux, le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location.

Dans le cas de renouvellement de baux, le bailleur et le locataire doivent se mettre d’accord, à l’initiative de l’un ou l’autre. En cas d’action en réévaluation du loyer, le bailleur doit l’engager six mois au moins avant le terme du contrat. En cas d’action en diminution de loyer par le locataire, le délai est de cinq mois au moins avant le terme.

Que se passe-t-il si le bailleur n’indique pas les loyers de référence dans le bail ?

Pour les nouveaux baux, en cas d’absence de la mention du loyer de référence et du loyer de référence majoré dans le contrat de location, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure, le tribunal d’instance afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Que faire en cas de désaccord sur le montant du loyer de renouvellement de bail ?

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat.

Quels recours si le montant de loyer est supérieur au montant du loyer de référence majoré ?

Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation d’une action en diminution de loyer. En cas de non-conciliation, il pourra saisir le juge d’instance.

Quels recours si le montant de loyer est inférieur au loyer de référence minoré ?

La carte interactive, disponible sur le site de la Drihl. © Jgp

Lors du renouvellement du bail, si le loyer jusqu’alors appliqué est inférieur au niveau du loyer de référence minoré, le bailleur peut agir en réévaluation du loyer devant la commission départementale de conciliation. En cas de non-conciliation, il pourra saisir le juge d’instance. Le loyer résultant de la réévaluation devra rester inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Où trouver les informations concernant les montants de loyers de référence pour un logement donné ?

Les montants de loyers de référence sont mis en ligne sur le site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) à l’aide d’une carte interactive (voir lien ci-dessous). Pour obtenir les montants concernant un logement, il s’agit de renseigner :

  • son adresse
  • son époque de construction
  • le nombre de pièces qu’il contient
  • si la location est meublée ou non.

Où se renseigner ?

Sur le site internet de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (Drihl).

Consultez les textes relatifs au dispositif expérimental d’encadrement des loyers à Paris et la carte interactive des loyers.

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