E. Groven : « Alerte sur le prix du foncier et des logements en IIe-de-France ! »

Eric Groven se félicite de l’avancée du Grand Paris malgré les vicissitudes inhérentes à un projet d’une telle ampleur. Le président de Sogeprom, directeur immobilier des réseaux France et sponsor du Grand Paris pour le groupe Société générale, décrit une activité majeure de son institution, celle de promoteur multimétier opérant notamment en Ile-de-France.

Quel regard portez-vous sur l’évolution du Grand Paris ?

Ce projet avance bien car il est principalement tiré par les travaux d’infrastructure du transport ferroviaire, qui progressent conformément au nouveau plan de marche défini par le Premier ministre en février 2018. Je suis de ceux qui se félicitent que, même si le calendrier a été rallongé, le tracé initial du Grand Paris express ait été confirmé dans sa conformation d’origine. Il est fondamental, pour le Grand Paris, que l’on ne touche pas à l’intelligence du projet pour des raisons budgétaires. Car en dehors de l’échéance des JO de 2024, qui constitue un point de passage incontournable pour l’image de la France, qui se souviendra encore dans 10 ans qu’une ligne de métro aura été livrée avec quelques mois voire un ou deux ans de retard ?

Par ailleurs, le foisonnement des projets suscités par la métropole du Grand Paris et la ville de Paris, par le biais des appels à projets urbains innovants, est impressionnant. Le vice-maire de Moscou m’expliquait, au dernier Mipim, que la capitale de Russie allait, pour réaliser un projet complexe situé au-dessus d’un nœud autoroutier, s’inspirer du projet « Mille arbres » que réaliseront, Porte Maillot, les promoteurs Ogic et Compagnie de Phalsbourg, en grande partie au-dessus du périphérique parisien. Le Grand Paris permet ainsi de démontrer aux yeux du monde entier notre expertise et notre créativité en matière d’architecture et de génie civil urbain.

Eric Groven ©camillegharbi

Et sur la gouvernance du Grand Paris ?

Après des mois de tergiversations et de supputations diverses, les questions de gouvernance n’ont finalement pas été tranchées… ce qui est, implicitement, une façon radicale de traiter le problème ! De toute façon il n’existe aucune solution politique idéale et, à l’approche des élections municipales, ce sujet est encore moins prioritaire aujourd’hui qu’il ne l’était hier. On fera sans : l’essentiel reste que le Grand Paris avance de façon pragmatique autour des infrastructures de transport et des projets d’aménagement qui, ensemble, transformeront en profondeur la vie des Franciliens, en créant notamment de nouveaux quartiers entiers desservis par de nouvelles gares – à l’image par exemple du très vaste projet Bruneseau, situé à cheval sur le 13e arrondissement et Ivry.

Comment percevez-vous ces appels à projets urbains innovants (APUI) ?

La réalisation concrète des constructions lauréates des appels à projets dépend d’abord de la maîtrise foncière des terrains, qui n’est malheureusement pas toujours parfaite en dépit des promesses. Il importe aussi, une fois la compétition gagnée, d’aller jusqu’au dépôt du permis de construire, compte tenu de l’opposition que les habitants manifestent parfois aux objets les plus innovants, et du pouvoir des maires en dernier ressort de délivrer le permis. Il peut donc y avoir un écart important entre le projet d’origine et sa réalisation ultérieure. Dans tous les cas, cette dynamique et cette effervescence architecturale auront fait émerger des idées, des techniques, des formes nouvelles. Sogeprom a ainsi remporté quatre projets et nous allons par exemple, dans le cadre de « Réinventer Paris », réaliser en structure bois un centre sportif et un hôtel à Laumière, dans le XIXe arrondissement de Paris 1.

Quelles sont les activités de Sogeprom en Ile-de-France ?

Nous sommes un promoteur multimétier. Nous produisons du résidentiel (logement sous toutes ses formes hors maisons individuelles) et du tertiaire (bureaux, commerces, hôtels, résidences gérées, crèches…), toute la palette des métiers de la promotion immobilière. Face à des appels d’offres qui sont beaucoup plus pluriactivités que par le passé, cette gamme complète de compétences est essentielle : hier nous construisions des immeubles, aujourd’hui nous construisons des morceaux de ville, et nous apprenons beaucoup des réponses que nous apportons aux APUI. Et une idée en est issue : capitaliser sur la créativité et les savoir-faire acquis pour répondre à ces nouveaux concours en créant une start-up La ville E+, dans le cadre du programme intrapreneurial de Société générale2. Notre offre de conseil en stratégie urbaine est une démarche d’assistance à maîtrise d’ouvrage destinée à épauler les aménageurs et les collectivités.

Quelle est votre opinion face à un marché de l’immobilier caractérisé, à Paris, par des prix toujours plus élevés ?

Un célèbre adage boursier doit toujours être gardé à l’esprit : les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Les prix des logements neufs sont élevés parce que le foncier, de même que les coûts de construction, sont de plus en plus chers en Ile-de-France, en raison de l’effet « Grand Paris ». Mais l’euphorie actuelle de l’immobilier est conditionnée par une variable principale : les taux d’intérêt. Tant qu’ils sont historiquement et durablement bas, l’immobilier offrira une rentabilité bien supérieure aux autres actifs peu risqués. Au 31 mars, l’Etat français s’endettait à 0,3 % à 10 ans et à 1,30 % à 30 ans. A 10 ans, l’immobilier par exemple investi en pierre-papier (SCPI/OCPI) rapporte au bas mot entre 4 et 5 % par an, en investissant dans des actifs solides. Je suis optimiste pour les années à venir mais le cycle immobilier s’inversera lorsque les taux d’intérêt remonteront.

Ampère E+, siège de Sogeprom à La Défense. © Charly Broyez

Certains craignent que le Grand Paris repousse les foyers les plus modestes toujours plus loin de la Capitale ?

En région parisienne, le problème immobilier le plus crucial est de construire plus de logements et moins chers. Aujourd’hui, on en produit trop peu et trop chers pour trois raisons : le prix des terrains s’envole, les recours abusifs retardent les programmes, et les coûts de construction ne cessent d’augmenter. La loi Elan, promulguée en novembre dernier, entend y remédier mais j’estime que les pouvoirs publics devraient agir pour encadrer efficacement les prix du foncier public, développer la maîtrise foncière mais aussi alléger – ou au moins contenir – la fiscalité immobilière, 70 milliards d’euros sur 12 impôts ! Quand j’entends dire que l’immobilier, c’est la rente, je souris en pensant que l’immobilier est avant tout une rente… pour l’Etat !

Quelles sont vos préconisations pour développer le logement en Ile-de-France ?

La situation est assez simple : la rareté des terrains provoque la surenchère des promoteurs, qui se répercute immédiatement sur les prix de vente des logements neufs. Tant que l’on n’organisera pas des concours ou appels à projets dans lesquels les collectivités publiques ou leurs aménageurs doivent déterminer ex ante la charge foncière qu’ils attendent, on déplorera cette inflation.

Le démembrement de la propriété est-il une bonne solution selon vous ? Et l’encadrement des loyers ?

Le démembrement de propriété est avant tout une technique patrimoniale et fiscale qui n’apporte pas de solution efficace à la crise du logement, car ce n’est pas son but. Sans doute à terme faudra-t-il creuser cette piste pour faciliter l’accession à la propriété, mais les mentalités des Français évoluent lentement à cet égard. Quant à l’encadrement des loyers, c’est l’exemple typique de la fausse bonne idée : elle part d’une intention louable, mais si on plafonne les loyers, les propriétaires vont être tentés de retirer leurs biens du marché faute d’un rendement suffisant, ou alors ils vont renoncer à réaliser les travaux de rénovation nécessaires dans leurs logements. L’encadrement risque également d’orienter les propriétaires vers la location de courte durée meublée qui précarise le locataire. Une fois encore, le seul vrai sujet est de construire plus de logements moins chers, notamment en logements intermédiaires.

Etes-vous favorable au déplafonnement de la hauteur dans Paris ?

Paris n’est pas la France : savez-vous que le prix moyen du mètre carré dans l’ancien en France s’élève à 2 500 euros, contre plus de 10 000 en moyenne à Paris ? La Capitale exerce une déformation du marché et, sociologiquement, l’attractivité devient de plus en plus forte pour la centralité, car les habitants souhaitent raccourcir leur temps de transport domicile/travail jugé trop long. On assiste donc parallèlement à une paupérisation progressive des zones rurales, où les prix ont baissé en moyenne de 10 % au cours des 10 dernières années. En 2050 plus des 2/3 de la population mondiale vivront en ville, et si l’on ne souhaite pas accroître l’étalement urbain et l’artificialisation des terres, synonymes de dégradation du lien social, il faudra donc construire en hauteur. Par exemple, Sogeprom proposait des tours de 180 mètres dans le quartier Bruneseau, alors que les plus hautes de Paris à Beaugrenelle s’élèvent à moins de 100 m.

1 : projet Laumière +. Mandataire : Sogeprom / Architecte : NP2F (centre de répartition Laumière)

2. https://www.villeagiledurable.com

3. https://netexplo.com/corporate/smart-cities

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