L. Dumas (Emerige) : « Nous allons réduire notre empreinte carbone au-delà de ce qui nous est imposé »

Impact du Covid, recherche d’équilibre face à l’accroissement des exigences des projets immobiliers, zéro artificialisation nette… Laurent Dumas décrit la stratégie et l’ADN d’Emerige – dont il est le président et fondateur – dans le Grand Paris. Le promoteur passe également en revue quelques uns de ses programmes les plus emblématiques, à l’image de « Morland mixité capitale », dont la livraison est prévue en fin d’année.

Quelle est la répartition de l’activité d’Emerige ?

Emerige dispose de deux pôles principaux d’activités en Ile-de-France, de logement et de tertiaire. Ce dernier inclut des activités de bureaux, ainsi que d’hôtellerie et de résidences-services. J’ajoute la transformation de bureaux en logements, très en vogue en ce moment, que nous pratiquons pour notre part depuis près de 30 ans avec un réel savoir-faire. Nous disposons également d’une filiale récente dans le sud de la France et d’une autre en Espagne.

Laurent Dumas. © Jgp

Et le Grand Paris dans tout ça ?

Nous sommes le premier promoteur à Paris intramuros et le cinquième dans le Grand Paris. Notre singularité, c’est notre exigence de qualité à construire aussi bien à La Courneuve à 3 500 euros du m2 qu’à 20 000 euros du m2 dans le 7e arrondissement de Paris. Nous connaissons bien ce territoire et souhaitons continuer à nous développer. A part notre implantation dans le sud, où la clientèle a des caractéristiques similaires à celles rencontrées sur le territoire francilien, nous n’avons pas pour objectif de nous développer en région. Notre ambition est de monter, dans les cinq années à venir, sur le podium en Ile-de-France. Le Grand Paris express constitue un immense accélérateur de développement de la métropole francilienne.

Quel impact a eu la pandémie sur votre activité ?

Au début de la crise pandémique, il a été décidé très rapidement, avec le comité de direction, de privilégier le logement et de renforcer les équipes. Nous avons considéré que le télétravail auquel nous étions contraints allait nécessairement nous conduire à revoir la façon dont seraient utilisés les bureaux de demain. Et avec beaucoup d’énergie et de conviction, nous sommes parvenus à être désignés dans de nombreuses opérations en 2020. Je tiens d’ailleurs à saluer toutes les équipes pour leur engagement durant cette période. Ces conquêtes, ce sont aussi le fruit d’un travail que nous menons depuis des années sur ce qu’est l’ADN d’Emerige.

Quel est cet ADN ?

Si nous sommes traditionnellement considérés comme le promoteur du haut de gamme, je pense plutôt que nous sommes le promoteur de la qualité. Cela passe par une attention très forte à l’architecture et au recours à des architectes de talent, à l’exemple de Vincent Parreira (AAVP architectes), qui a dessiné et conçu notre programme rue de Tolbiac à Paris 13, ou à Baumschlager Eberle pour la place Félix Eboué à Paris 12, deux programmes livrés dans quelques jours. Nous apportons aussi un soin particulier à la qualité des intérieurs de nos logements et de nos bureaux. Cette exigence de qualité, c’est notre marque de fabrique et elle est autant reconnue par les élus que par les investisseurs ou les acquéreurs.

Quel a été l’impact de cette crise sur les équipes d’Emerige ?

Je crois que nous avons renforcé encore le caractère humain d’Emerige. C’est une des raisons qui explique l’attractivité du groupe, notamment auprès des jeunes. J’en suis très fier. Il a fallu aussi gérer les urgences. Je pense notamment aux complexités liées aux interruptions de chantier et à la mise en place des mesures de protection pour tous. Là encore, les équipes ont su être agiles et répondre présent.

Tolbiac, dessiné par Vincent Parreira. © Jgp

Quelles sont vos prévisions quant à l’évolution de votre activité tertiaire ?

Nous avons actuellement 230 000 m2 de tertiaire en développement dans le Grand Paris. Ces opérations, menées avec des partenaires, sont adossées et donc « dérisquées ». Notre production de bureaux est ainsi assurée jusqu’à fin 2023. Notre objectif est de parvenir à enclencher de nouvelles opérations à partir de 2022, afin de continuer à nourrir une activité soutenue. Nous nous sommes également attachés à passer en revue les opérations qui allaient être lancées et à réfléchir à la pertinence de leur destination post-Covid, à la façon dont on pouvait les aménager, les transformer. Je pense en particulier à nos projets en matière d’hôtellerie et à leur évolution vers des résidences services. Nous anticipons une généralisation du télétravail réduisant de 15 à 20 % la présence des salariés au bureau. Mais cela ne signifie pas forcément 20 % de surface en moins.

Pourquoi ?

Parce que même s’il s’agissait de tendances déjà observées, la crise a accéléré la nécessité d’offrir plus d’espaces de vie aux salariés dans l’entreprise, plus de confort. L’impact des mois de travail chez soi est réel sur le retour au bureau. Pour être au rendez-vous et répondre à cette demande, nous avons mis en place une task force au sein d’Emerige. Je suis convaincu que les entreprises ne vont pas tant diminuer leurs coûts et économiser 15 % à 20 % de leur loyer. Cela ne fonctionne pas comme ça.

La réponse passe-t-elle également par une plus grande mixité des programmes ?

Absolument. « Morland mixité capitale », par exemple, est un programme très innovant en matière de mixité, sans oublier ses vertus environnementales par la conservation et le respect du bâtiment existant affichant un bilan carbone favorable. La mixité des usages sur un même site permet de disposer des services non pas à l’intérieur des espaces de bureau mais à l’extérieur, via leur mutualisation. Morland offrira, par exemple, un marché alimentaire, un centre de fitness avec une piscine, des espaces de restaurations variés, une crèche. Notre vision a été saluée par la ville de Paris qui nous a désignés lauréat en février 2016 de « Réinventer Paris ». Aujourd’hui, on constate que cette mixité est plébiscitée de la part des utilisateurs comme des investisseurs, que ce soit ceux du logement comme du bureau. L’espace partagé n’est pas nouveau. Ce qui est innovant, c’est la mutabilité de ces lieux tout au long de la journée.

Cela suppose-t-il une taille de lot minimale ?

Une mixité de nombreux usages n’est possible, en effet, qu’à partir d’une certaine surface. C’est aussi un savoir-faire qu’il faut acquérir car ce sont des opérations extrêmement complexes. Prenez Morland, il a fallu concevoir et intégrer 11 destinations dans un immeuble qui était à l’origine destiné à un seul usage : le bureau. Nous avons été confrontés à une multitude de problématiques réglementaires et techniques. Encore une fois, il s’agit de 11 immeubles dans un seul. Fort de cette expérience et désormais de notre expertise, nous la mettons à profit dans d’autres projets de grande taille.

Pour ce qui est des projets de plus petite taille et de logements, vous pouvez penser des espaces modulables au sein même de l‘immeuble. Nous réfléchissons et travaillons en ce moment à des programmes qui offriraient une utilisation différenciée selon l’heure de la journée avec par exemple 100 m2 utilisables de 7h à 16h en bureaux partagés puis changer de destination à partir de 16h pour accueillir des enfants jusqu’à 18h30 et enfin offrir un espace de convivialité entre voisins de 19 à 23h.

Et la mutabilité dans le temps ?

Elle est absolument nécessaire. Les immeubles doivent être conçus aujourd’hui en intégrant cette question. Haussmann, sans le savoir, s’inscrivait dans cette logique en concevant des immeubles en pierres de taille. Ces immeubles ont d’abord été conçus pour des logements et des chambres de service, puis ils ont accueilli des hôtels ou des bureaux, puis à nouveau des logements… J’ajoute qu’il s’agit déjà d’une filière sèche et que globalement le bilan carbone de ces opérations est tout à fait vertueux, puisque ces changements de destinations s’effectuent sans changement de la structure des bâtiments. Que l’immeuble soit construit avant-hier en pierre, hier en béton, aujourd’hui en bois, il suffit de prévoir une mutabilité possible et le bilan carbone, sur le très long terme, en sera forcément très amélioré. L’un des impacts majeurs en termes de bilan carbone d’un bâtiment existant, c’est sa démolition-reconstruction.

« Nous construisons en ce moment dans le 13e un des plus hauts immeubles résidentiels en bois ». © DR

Quel impact ont sur votre bilan les exigences accrues des maires visant à réduire la constructibilité des programmes ?

Dans un marché très concurrentiel, le premier poste qui baisse, c’est la marge et, si nous y arrivons, le prix du foncier. Mais je suis très clair, nous ne réduisons pas le budget travaux, car nous voulons maintenir cette exigence de qualité que nos parties prenantes reconnaissent. Pour autant, je constate que si des demandes très excessives se sont exprimées, aujourd’hui, le temps est au dialogue permettant de faire valoir les intérêts de chacun avec pour objectif l’intérêt de tous.

Prenons l’offre de logements, il y a très clairement une pénurie. Dans le même temps, il y a une demande très forte d’espaces végétalisés. Cela requiert naturellement d’intégrer dans le bilan des opérations, des coûts de construction, ceux des logements et équipements, mais aussi le coût de ces espaces. Si l’on prend l’exemple du projet Ordener-Poissonniers, on peut tous se féliciter du chemin parcouru et de la nature des échanges tout au long de la concertation. Côté promoteur, nous avons accepté la diminution du nombre de logements qui allait de pair avec une baisse du nombre de mètres carrés de bureaux permettant ainsi l’élargissement du parc pour le porter à 1,5 ha. Nous avons collectivement trouvé le juste équilibre, Espaces ferroviaires, promoteurs, associations de riverains et ville de Paris.

Quelles sont les conditions de la réussite en pareil cas ?

Il ne faut pas céder face aux demandes excessives, faire preuve de pédagogie, d’ouverture au dialogue. Expliquer ce qu’est le métier de promoteur, un fabricant de la ville aux côtés des élus et des aménageurs. Nous sommes au cœur des enjeux urbains en répondant au besoin de logements en accession et sociaux, aux demandes d’espaces verts, aux souhaits de qualité architecturale, etc. Tout cela est rendu possible en laissant une place significative à la concertation.

Construire plus haut, est-ce la solution face au zéro artificialisation nette des sols ?

On ne peut plus s’étendre en largeur. De fait, la question de la hauteur se pose donc. Dans la ZAC des Batignolles, par exemple, les limites de hauteur ont été augmentées, au profit d’un parc très vaste. Je crois qu’il faut savoir se montrer astucieux et imaginatif. Mais plus on va développer de parcelles vertes et plus on va devoir construire en hauteur. La hauteur permet de répondre à la demande de logements et de créer dans le même temps des îlots de fraicheur et des espaces verts. Alors oui, on a tout intérêt à construire en hauteur là où c’est possible. Cela ne fait aucun doute.

A quand remonte votre première transformation de bureaux en logements ?

A 1991 ! Nous sommes sortis de cette crise grâce à ce qui était à l’époque une innovation. Le marché de bureaux s’était alors effondré et l’offre était pléthorique. Nous avons alors acquis des bureaux et les avons transformés en logements. Nous n’avons cessé depuis de réaliser ce type d’opérations. Sur les cinq dernières années, nous avons transformé 230 000 m2 de bureaux en logements.

Certes, parfois, il est plus aisé et raisonnable de démolir pour reconstruire. Mais Morland, par exemple, c’est 45 000 m2 de bureaux réhabilités et restructurés en 10 000 m2 de bureaux et 35 000 m2 d’autres usages (logement social, intermédiaire, privé, hôtel, auberge de jeunesse, commerces…). On sait faire. Nous avons transformé la Poste de l’Ecole militaire, des immeubles de bureaux en logements rue des Jeûneurs (2e arr.), il y a 15 ans. Nous avons 30 ans d’expérience. Ces opérations sont complexes, mais réalisables.

« Nous avons transformé la poste de l’Ecole militaire ». © DR

Quelle place pour les matériaux biosourcés dans votre production ?

Nous construisons en ce moment dans le 13e un des plus hauts immeubles résidentiels en bois. Ce sera une opération à marge relative mais à très forte valeur ajoutée pour la connaissance acquise. De même, nous livrons dans quelques jours un programme à Tolbiac, avec plus de 600 m3 de matériaux biosourcés, dont du bois. Concernant le bois, il existe un problème de filière en France, auquel le gouvernement essaie de répondre. Dès lors, on ne peut pas dire que l’on va tout faire en bois. Par ailleurs, Il existe des bétons bas-carbone, la pierre en filière sèche… Nous réfléchissons à tous ces sujets. Le champ des possibles est gigantesque.

Je ne veux pas prendre d’engagements qui ne seraient pas tenus. Mais j’ai la conviction qu’en matière de réduction de notre empreinte carbone, nous ferons mieux que ce qui nous sera imposé, à la fois en termes de calendrier et de qualité. Emerige figure parmi les 16 % d’entreprises françaises qui ont effectué leur propre bilan carbone. Nous nous appuyons sur une méthode avec le recours à des experts, des scientifiques, des ingénieurs… Il n’y a pas de limite à l’innovation. Récemment, nous avons prêté un atelier à une ingénieure-chercheuse qui mettait au point une machine permettant de fabriquer des briques à partir de tissus de récupération de tee-shirts.

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