Cushman & Wakefield s’interroge sur la programmation tertiaire de certains territoires

Le cabinet de conseil en transaction immobilière tertiaire note que certains territoires, à l’instar de ceux de Boucle Nord de Seine ou d’Est Ensemble affichent un décalage important entre leur programmation tertiaire et leurs performances passées en la matière.

Les analystes de Cushman & Wakefield commencent par rappeler les bénéfices attendus du Grand Paris express (GPE). Par les temps qui courent, cela ne nuit pas. « Outre la création de 115 000 emplois, une augmentation du PIB actuel de 100 à 200 milliards d’euros est prévue, à laquelle s’ajoutent au moins 60 milliards d’euros représentant la valeur sociale créée par l’infrastructure Grand Paris express, et entre 40 et 80 milliards d’euros résultant des taxes et impôts », font-ils valoir.

« Bien plus qu’un investissement financier, le GPE constitue un formidable instrument qui pourrait résoudre les grands déséquilibres qui affectent la région parisienne, notamment les questions humaines telles que la pénurie de logements ou les fractures sociales et territoriales », indique le broker, qui ajoute que le futur métro réduira en outre la pollution atmosphérique.

Nicolas Coutant, directeur des grands comptes, et Magali Marton, directeur de la recherche chez Cushman & Wakefield. © DR

« 50 % des grands mouvements récents d’entreprise ont eu lieu vers des territoires faisant l’objet d’un contrat de développement territorial (CDT), autrement dit concernés par une gare du Grand Paris express », indique Magali Marton, directeur de la recherche de Cushman & Wakefield France, dans une récente étude du cabinet (*). Autrement dit, la construction du réseau du Grand Paris express « ne va pas rebattre entièrement les cartes de l’immobilier tertiaire francilien », poursuit l’experte.

Si l’étude confirme que l’on ne verra pas éclore un quartier de bureaux autour de chaque gare, il souligne que des zones présentent plus d’incertitudes que d’autres, à l’instar du quart sud-est de la métropole qui compte plusieurs candidats à de nouvelles implantations de bureaux, de Marne-la-Vallée à Ivry et Vitry, jusqu’à Villejuif.

Inversion de tendance

Plus incertaines encore sont les zones dénuées de localisation tertiaire aujourd’hui, les grandes entreprises redoutant généralement de jouer les pionnières. Les analystes de Cushman & Wakefield rappellent également que les investisseurs recherchent des lieux d’implantation future achevés, peu enclins à s’installer dans des zones où l’aménagement est en cours, compte tenu des nuisances générées.

« Après une période entamée en 2008, suite à la crise financière, durant laquelle les entreprises ont cherché à réaliser des économies en choisissant parfois des bureaux éloignés du centre de Paris, on constate la tendance inverse actuellement », indique Nicolas Coutant, directeur des grands comptes chez Cushman & Wakefield.

Attractivité en direction des cadres supérieurs

Si la maîtrise des coûts n’a pas tout à fait disparu de l’esprit des décideurs, l’enjeu réside davantage dans l’attractivité des cadres supérieurs. Des salariés plus exigeants qu’ils ne le furent sur leur environnement professionnel, « résidant souvent dans l’ouest parisien, refusant de travailler à plus de 30 min de leur habitation, et souhaitant trouver à la sortie de leur bureau cafés et commerces variés », résume-t-il. Dès lors, alors que l’on pouvait imaginer que le réseau du Grand Paris express aurait un effet de desserrement des localisations tertiaires, son avènement pourrait intervenir dans un mouvement de reconcentration, que l’on espère tout de même polycentrique.

Le cabinet prend pour référence les contrats de développement territorial (CDT), pour estimer que, si l’on considère les transactions de plus de 5 000 m2, quatre « territoires-CDT » rassemblent une part essentielle du volume placé depuis 2000 :

  • Seine-Défense (La Défense)
  • Grand Paris Seine-Ouest (Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux)
  • Les Deux Seine (Rueil-Malmaison – Nanterre)
  • Plaine Commune (Saint-Denis-Saint-Ouen).

« A contrario, les dix autres CDT signés vont devoir plus ou moins construire de toute pièce leur destinée tertiaire », indique l’étude.

L’offre créera-t-elle la demande ?

Côté construction d’immeubles de bureaux neufs, le constat est sensiblement différent, indique l’étude : « les territoires d’Ile-de-France ont, depuis 2013, enregistré une augmentation du volume des livraisons de bureaux neufs dont les CDT ont concentré une part importante (60 % des livraisons de bureaux de 2000 à 2016). A partir de 2019 et sur la base de notre suivi des chantiers et des autorisations de construire, ces volumes de construction vont connaître une augmentation significative avec près du double de l’offre recensée en 2018. Au sein de cette production future, la part des CDT reste de 60 % pour les années 2019-2020. A ce titre, le « Territoire de la culture et de la création » (Plaine Commune) apparaît comme celui qui devrait, à terme, accueillir le volume le plus important de livraisons », écrivent les analystes.

Cushman & Wakefield a conseillé Ivanhoé Cambridge lors de la transaction locative récente des 90 000 m2 de la tour Duo qui seront occupés par Natixis. © ©Jean Nouvel

« On peut cependant se demander si certains territoires n’ont pas surestimé l’intérêt des utilisateurs au vu du décalage entre les livraisons futures d’immeubles de plus de 5 000 m2 et les volumes transactés observés au cours des 15 dernières années sur ces mêmes secteurs : c’est le cas du Territoire de la culture et de la création où les projections de construction de bureaux sont très nettement supérieures aux performances passées et, dans une moindre mesure, pour celui des Deux Seine », poursuivent-ils. Les fondamentaux du marché sont
 là mais vont devoir passer la vitesse supérieure pour que tous les projets annoncés voient effectivement le jour.

« La donne est différente pour les territoires comme la Boucle Nord,
 Est Ensemble, Grand Paris Seine Ouest et Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines : le décalage entre performances passées et programmations tertiaires très ambitieuses est encore plus significatif, estime Cushman & Wakefield.
 Les promoteurs sont, sur ces secteurs,
 dans une démarche très volontariste qui devra être validée par les entreprises utilisatrices. C’est là une occasion de vérifier la véracité de l’adage selon lequel l’offre crée la demande… »

(*) Cushman & Wakefield est, avec CBRE et JLL, un des trois grands cabinets internationaux de conseil en immobilier tertiaire (Brokerage).

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