Le travail de conviction mené depuis des mois par Xavier Lépine, fondateur de Néoproprio, pour démontrer la pertinence de son modèle original d’accession à la propriété a porté ses fruits. La création d’une foncière avec PRO BTP et la Banque des Territoires, annoncée le 16 juin et dotée d’une capacité d’investissement de 20 millions d’euros, va permettre l’acquisition de 80 logements en Île-de-France, qui serviront de démonstrateurs grandeur nature de cette innovation de rupture.

Néoproprio repose sur une idée simple : permettre aux particuliers d’acquérir un logement à un prix de 30 à 40 % inférieur au prix du marché tout en garantissant aux investisseurs leur retour sur investissement. Ce modèle, inventé par Xavier Lépine, ancien président de La Française, président de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) et de Paris Île-de-France Capitale économique, vient de franchir une étape décisive avec la création d’une foncière portée par la Société des nouveaux patrimoines (SDNP), conceptrice du dispositif, le groupe PRO BTP et la Banque des Territoires.

La structure, dotée d’une capacité de déploiement pouvant atteindre 20 millions d’euros de valeur immobilière, va acquérir quelque 80 logements en Île-de-France et les proposer à la vente selon un principe désormais bien rodé.

Des mensualités réduites de 30 à 40%

La foncière achète les biens auprès des promoteurs et consent à l’acquéreur un droit réel immobilier de 25 ans, sécurisé par un acte notarié. Le ménage finance, au moyen d’un crédit classique, seulement 50 % de la valeur du logement et acquitte une redevance annuelle. À la clé : des mensualités réduites de 30 à 40 % par rapport à une acquisition en pleine propriété.

L’accédant peut à tout moment lever l’option d’achat définitif ou revendre son droit à la foncière, en bénéficiant d’un partage de la plus-value. Le ménage capitalise grâce au remboursement de son crédit et profite, « dans tous les cas, de la hausse de la valeur du bien », résume Néoproprio. À l’inverse, en cas de repli des prix, le risque est porté par les investisseurs.

Trois à quatre programmes neufs, situés dans des zones tendues franciliennes où les prix s’établissent entre 5 000 et 8 000 euros le mètre carré en pleine propriété, sont en cours de sélection, du T2 au T4-T5. Les biens sont achetés en Vefa, par lots partiels, au fur et à mesure de leur commercialisation, un mécanisme qui aide les promoteurs à sécuriser leurs opérations. Chaque programme est soumis aux comités d’investissement des deux partenaires.

Séduire les investisseurs institutionnels

Pour la Banque des Territoires, l’enjeu social est explicite. « Son inscription dans le programme Prêt à taux zéro et en zone tendue vise à permettre en priorité aux ménages aux revenus les plus modestes d’accéder à la propriété », souligne Dorothée Clouzot, directrice du département immobilier de l’établissement. Hervé Naerhuysen, directeur général du groupe PRO BTP, y voit « un modèle inédit d’accès à la propriété qui, s’il rencontre la demande des jeunes ménages, pourrait se développer à grande échelle », tout en prolongeant le soutien du groupe au secteur du BTP.

Le dispositif entend aussi séduire des investisseurs institutionnels longtemps réticents au logement locatif classique : il les libère de la gestion locative et leur offre un rendement que Xavier Lépine situe entre 4 % et 6 à 7 % pour un actif résilient.

Reste l’essentiel, aux yeux du fondateur de la SDNP : passer « du démonstrateur à l’industrialisation ». Société à mission créée avec Olivier Ramé et comptant Julien Denormandie parmi ses administrateurs, la SDNP a déjà engagé des opérations à Marseille et à Ormesson-sur-Marne (Val-de-Marne). L’arrivée de la Caisse des Dépôts et de PRO BTP, juge Xavier Lépine, confirme la pertinence d’un modèle qu’il s’agit désormais de massifier.

Xavier Lépine (SDNP) : « Il faut passer du démonstrateur à l’industrialisation »

Que représente, pour Néoproprio, l’entrée de la Banque des Territoires et du groupe PRO BTP au tour de table de cette foncière ?

Xavier Lépine. © Jgp

Xavier Lépine : Néoproprio est en soi un game changer : nous proposons un parcours résidentiel de propriétaire à des classes moyennes qui, depuis vingt ou trente ans, sont en situation de déclassement et de moins en moins capables d’acheter. Le contrat réintroduit quelque chose dont les gens étaient exclus : c’est un véritable progrès social. Que la Caisse des Dépôts et PRO BTP viennent confirmer et soutenir ce modèle est la preuve qu’il répond à un besoin ; sans cela, ils ne le feraient pas. C’est un démonstrateur grandeur nature.

Comment Néoproprio fonctionne-t-il pour l’acquéreur ?

Il paie un coût mensuel proche d’un loyer, environ 30 % inférieur à celui d’une acquisition en pleine propriété, mais il se constitue un patrimoine : il rembourse un crédit et capte une partie de la hausse des prix, tout en conservant la flexibilité d’un locataire. La famille nucléaire qui reste cinquante ans au même endroit n’existe quasiment plus ; on déménage pour des raisons professionnelles ou familiales. Lorsqu’il quitte le logement, le ménage récupère 30 à 40% des sommes qu’il a versées. Et s’il souhaite devenir pleinement propriétaire, il peut acheter en deux temps : une fraction au prix d’origine, puis le solde au prix du jour.

Pourquoi un investisseur institutionnel aurait-il intérêt à vous suivre ?

Aujourd’hui, il est rationnel de ne pas faire de logement locatif : on ne récupère pas la TVA, les loyers sont encadrés, la gestion locative est coûteuse et contraignante. Notre schéma supprime cette gestion : la relation n’est plus celle d’un propriétaire avec un locataire, mais celle d’un propriétaire de long terme avec un propriétaire de moyen terme. À la clé, un rendement que j’appelle « républicain », compris entre 4 % et 6 ou 7 %, pour un actif résilient. Un couple rendement-impact social très attractif.

Où seront déployés les 20 millions d’euros de la foncière ?

En Île-de-France, sur trois à quatre programmes neufs situés en zones tendues, entre 5 000 et 8 000 euros le mètre carré, du T2 au T4-T5. Nous achetons en VEFA, par petits lots à l’intérieur des programmes, au fur et à mesure que nous vendons. Cela aide le promoteur, à qui nous apportons un coup de pouce pour lancer une opération ou écouler une fin de programme. Chaque opération est examinée par les comités d’investissement de la Banque des Territoires et de PRO BTP.

Quel est désormais l’enjeu ?

Passer du démonstrateur à l’industrialisation. L’immobilier sait faire des démonstrateurs ; sa difficulté réside dans la massification. C’est l’histoire du leasing automobile, parti des flottes d’entreprise avant de devenir un usage de masse. Cela passe par l’adhésion des investisseurs institutionnels. L’arrivée de la Banque des Territoires et de PRO BTP constitue un premier pas décisif.