A l’occasion du Salon de l’immobilier d’entreprise (Simi), le territoire de Seine-Saint-Denis a revendiqué sa position de centralité métropolitaine et mis en avant son ambition d’être un « laboratoire d’urbanisme écologique et économique ».
Avec 2 millions de m2 à aménager sur 11 km de la Plaine de l’Ourcq, le territoire Est Ensemble se présente comme « une force centrale dans la construction métropolitaine », a fait valoir Gérard Cosme, le président de l’établissement public territorial (EPT), à l’occasion d’une conférence sur le thème « Est Ensemble : Un laboratoire d’urbanisme écologique et économique », qui s’est tenue le 6 décembre 2017 au Simi.
Alexandre Bouton, architecte-urbaniste Urban act, François-Bernard Gengembre, architecte et urbaniste, Flore Trautman, cofondatrice du do tank urbain Le Sens de la ville, Michaël Silly, fondateur de l’agence Ville Hybride, Xavier Lépine, président du directoire de La Française, Gérard Cosme, président d’Est Ensemble, Simon Méjane, sous-directeur de la construction et du développement de la RIVP, et Alexandre Guilluy, cofondateur des Alchimistes. © Jgp
Gérard Cosme n’a d’ailleurs pas caché son agacement par la procrastination d’Emmanuel Macron concernant la métropole du Grand Paris (MGP). « Je souhaite que le président de la République prenne position très rapidement sur l’institution métropolitaine au risque de geler des projets », a-t-il affirmé.
Menace sur le commerce de centre-ville
Pour autant, le territoire doit faire face à deux enjeux importants soulignés par Gérard Cosme. Tout d’abord, « les architectes doivent garder un rôle prépondérant car on a besoin d’une réflexion architecturale et urbaine », a prévenu le président d’Est Ensemble. « On s’est beaucoup intéressé à la cohérence des projets, il faut aussi s’intéresser à ce qui se fait dans la construction et à la relation du bâti avec l’extérieur », a-t-il ajouté.
Le 2e enjeu est l’avenir du commerce en centre-ville – moteur du développement urbain – avec l’essor inexorable du e-commerce et la gestion de la logistique du dernier kilomètre. « Tous ces sujets doivent être gérés en partenariat pour mieux appréhender ces questions », a insisté l’élu. Justement, les partenariats sont la règle pour porter de nombreux projets, comme l’a illustré le parterre d’invités à cette rencontre représentant les diverses initiatives en cours sur ce territoire.
Les « cicatrices » deviennent des atouts
Ainsi, Alexandre Bouton, architecte-urbaniste Urban act, a assuré qu’Est-Ensemble était un « territoire exceptionnel », et non plus la banlieue est de Paris, mais « l’une des centralités de la métropole ». Les grandes infrastructures (réseau ferré est, autoroutes A3 A86) qui le marquent comme des « cicatrices » deviennent des atouts. « La création de la MGP et celle de l’EPT offrent la capacité de fédérer 410 000 habitants autour de ces infrastructures pour les digérer et en faire des éléments positifs », a expliqué Alexandre Bouton, à l’instar du canal qui permet de rejoindre la Capitale à vélo, mais aussi du parc des Hauteurs.
Ce dernier doit devenir un parc métropolitain de 360 ha à partir d’une stratégie innovante de mise en réseau et en synergie d’un archipel d’espaces pour aménager une continuité paysagère et écologique. Au printemps 2018, le laboratoire du parc des Hauteurs associant une centaine d’acteurs sera mis en œuvre. Un aménagement temporaire est prévu dès 2018, avant de lancer les premiers aménagements en 2019.
Une équipe pluridisciplinaire porte la Cité décohabitée
Autre exemple, la Cité décohabitée, un projet impulsé par Est Ensemble portant sur la réhabilitation de 4 000 m2 à Pantin dans le cadre d’un bail emphytéotique qui sera signé début 2018. A la suite d’une consultation remportée par un groupement conduit par le bailleur parisien RIVP, également co-investisseur avec la Caisse des dépôts, le programme immobilier porte sur la création d’un hôtel d’entreprise animé par Intensity.
« Cette équipe large regroupe capacités d’investissement, de construction, d’animation et de gestion », a résumé Simon Méjane, sous-directeur de la construction et du développement de la RIVP (Régie immobilière de la ville de Paris). Simultanément aux opérations de diagnostic et de conception du projet, le site fera l’objet d’une animation toute l’année 2018 en lien avec l’actuel occupant des halles Papin et Diderot, à savoir « Soukmachines ».
« Escales croisées » : un condensé d’expérimentations
En matière d’innovations urbaines, le projet « Escales croisées » lauréat de « Réinventer la Seine » pour la réhabilitation de l’ancien site administratif de Bobigny se présente comme un condensé des expérimentations conjuguant exigences environnementales et contraintes économiques. Concernant la gestion des déchets, ce projet mettra en œuvre le dispositif de compostage urbain élaboré par Les Alchimistes. « Nous créons de petites installations de compostage en ville pour réduire le transport des déchets et ramener de la nature et de la terre en ville », a expliqué Alexandre Guilluy, cofondateur des Alchimistes.
Après Port Royal à Paris (14e), où les Alchimistes expérimentent la seule installation agréée par le ministère de l’Agriculture pour transformer des déchets dans le Grand Paris, un deuxième projet sera lancé à Bobigny, où sera recréée le long du canal de l’Ourcq « une petite boucle locale d’économie circulaire ». Enfin, ce même site développera également le concept des écoles-hôtel Solar, visant non seulement à créer des hôtels écologiques au sein de bâtiments modulables, mais déclinant aussi le développement durable dans la formation hôtelière.
« Alors que, depuis quatre ans, on vend le Grand Paris à l’étranger, il ne se passait pas grand-chose, observe Xavier Lépine. Le concept de Paris ville monde faisait rêver », poursuit le président du directoire de La Française, mais concrètement rien ne permettait d’attirer les investisseurs étrangers puisqu’il ne s’agissait que de projets à dix ans, « nous n’étions donc pas concurrentiels pour attirer des capitaux ». L’appel à projets « Inventons la métropole du Grand Paris » a, selon lui, apporté « le concret et créé une dynamique très positive ». Si les Jeux olympiques et Emmanuel Macron sont (ndrl : aussi) « des boosters exceptionnels », « Inventons la métropole permet à des acteurs privés dont le métier est de collecter des capitaux nationaux, mais surtout internationaux, de venir s’investir dans quelque chose d’exceptionnel », fait valoir Xavier Lépine. A condition, de ne pas tarder, « car il n’y en aura pas pour tout le monde ».
« Nous disons aux investisseurs étrangers – fonds de pension canadiens, scandinaves, allemands : les premiers arrivés seront les premiers servis ». Tout en assurant que les professionnels de l’immobilier sont « prêts à jouer le jeu », Xavier Lépine implore que l’on ne leur mette pas de bâtons dans les roues. Et de citer en exemple les règles imposées à la réversibilité des immeubles. Le président de La Française a présenté les propositions formulées par Paris-Ile de France Capitale Economique en faveur de la transformation de bureaux en logements. « Face à la pénurie de logements et alors qu’il y a 5 millions de m2 de bureaux vides en région parisienne, on nous demande un permis de construire pour transformer la destination d’un immeuble, explique-t-il, il faut de plus prévoir une crèche, un quota de logements sociaux, un parking… » Sans compter qu’une TVA à 5 % s’applique à un immeuble neuf et à 10 % pour rénover un ancien. « Donc on ne transforme pas. Est-ce intelligent et responsable écologiquement et socialement ?, interroge le président du directoire de La Française, citant l’exemple de Londres. Trois mois après le Brexit, conscient du fait qu’il faudra moins de bureaux et que le logement coûte cher, un moratoire a été adopté permettant, pendant cinq ans, de transformer des bureaux en logements sans rien demander en plus, si ce n’est qu’une déclaration de
travaux. »
