A. Johnson (Valophis) : « La métropole pourrait être un outil puissant pour mener à bien une politique foncière »

Abraham Johnson décrit l’intelligence urbaine mise par Valophis – qu’il préside – au service de la construction de logements sociaux dans le Val-de-Marne et au-delà. En marge du congrès HLM, qui se tient jusqu’au 11 octobre 2018 à Marseille, il revient sur les conséquences de la loi Elan et évoque la perspective d’une métropolisation des aides à la pierre.

Rappelez-nous ce qu’est Valophis ?

Les offices départementaux sont nés après la suppression du département de la Seine, qui couvrait peu ou prou la superficie de l’actuelle petite couronne. L’Opac du Val-de-Marne s’est ainsi vu confier la charge de près de 13 500 logements. Puis, au gré de son histoire, l’office s’est diversifié pour constituer aujourd’hui un groupe qui mêle plusieurs métiers : l’aménagement, la promotion, la gestion locative et l’intelligence urbaine. Nous gérons presque 50 000 logements aujourd’hui, notre objectif pour 2020.

Abraham Johnson, président de Valophis. © Jgp

Qu’entendez-vous par intelligence urbaine ?

En plus des métiers classiques du logement social, il existe une valeur ajoutée propre à Valophis qui est cette capacité à mettre en relation des intérêts qui ont vocation à converger, alors qu’ils pourraient être tenus pour différents. Cela suppose que nous mettions en place des dispositifs urbains innovants.

Citez-nous un exemple ?

Quand nous apportons la démonstration à un maire que l’on peut maintenir dans certains immeubles des personnes âgées, à condition de densifier pour financer le coût de l’installation d’ascenseurs, on arrive à progresser sur le terrain du logement social. Cette intelligence urbaine réside dans l’appréciation fine du tissu urbain, des diverses velléités des nombreux acteurs qui sont autant de partenaires, et dans notre capacité à proposer ainsi des « deals » efficaces.

Vos objectifs de construction se heurtent à la volonté de certains maires, hostiles au logement social ?

Nous rencontrons effectivement des obstacles, qui ne tiennent pas seulement à l’absence de volonté, mais surtout au prix du foncier. L’office a le département du Val-de-Marne pour tutelle, avec lequel nous avons établi une convention, qui nous amène à devoir produire 500 logements annuellement. Cette convention doit être honorée. Cela suppose en effet qu’un certain nombre d’obstacles soient levés.

Quels sont ces obstacles ?

Nous ne rencontrons pas de difficultés particulières avec les élus, fussent-ils réfractaires au logement social. Le foncier est si cher que pour les électorats de ces différents territoires y compris, il est nécessaire de loger les enfants. Que ce soit à Saint-Mandé ou à Ormesson, où nous avons réalisé récemment des programmes. Et je n’oublie pas, lorsque je parle de Saint-Mandé, que cette ville a déjà un problème de densité. La volonté du maire de Saint-Mandé de construire du logement social n’en est que plus salutaire.

Quel est l’impact de la loi Elan sur Valophis ?

Il est tout à fait clair que le modèle du logement social en France connaît une mutation importante, que la loi Elan semble parachever. Elle s’est organisée notamment autour de ponctions constantes de la part de l’Etat dans les moyens qui sont à la disposition du monde HLM et, au sein du monde HLM, spécifiquement au sein de la famille des offices. Action logement (ex-1 % logement), les sociétés anonymes ou les coopératives ont été moins concernées que les offices. Le modèle des offices est intriqué avec les collectivités territoriales, tandis que les SA HLM font l’objet de regroupements, à apprécier au regard des logiques financières qui les organisent. Les SA ont été reprises en main, notamment au travers d’Action logement.

Cela amène les familles HLM à se vivre dans une asymétrie extrêmement forte. C’est un sujet toujours implicite, parce que relativement complexe, un jeu d’acteurs, un sujet de rapports de force dans lequel personne n’a envie de dire la vérité, compte tenu des intérêts en cause. Lorsque l’on est un élu, on se doit d’être lucide sur les intérêts divergents à l’œuvre au sein de cette grande famille. Tout cela me conduit à vous dire que la loi Elan ne frappe pas de la même manière l’ensemble des familles.

« Il est tout à fait clair que le modèle du logement social en France connaît une mutation importante, que la loi Elan semble parachever », estime Abraham Johnson, président de Valophis. © Guillaume Geynet

Et en ce qui vous concerne ?

Pour ce qui nous concerne, nous sommes frappés au cœur même de nos financements. D’une part à cause de la baisse de l’aide personnalisée au logement (APL), mais aussi parce que la rationalisation à laquelle la loi Elan nous invite va supposer, là encore, un certain nombre d’économies d’échelle dont on ne peut pas ne pas voir qu’une logique financière les préside. Elles peuvent priver certains territoires d’outils auxquels ils tiennent particulièrement. Alors que notre modèle a fait ses preuves dans l’intérêt des locataires et des territoires.

Vous allez accueillir des offices sommés par la loi de se rattacher à des structures de plus grande ampleur ?

C’est une logique qui nous anime effectivement. Cela consiste à permettre à chacun des territoires qui nous auraient fait confiance, de conserver les prérogatives de proximité qui lui sont propres. Des rapprochements, antérieurs à la loi Elan, avec l’office de Bonneuil par exemple, ont eu lieu. Il est clair que la loi Elan, sur un point au moins, peut nous être profitable : c’est celui des sociétés anonymes de coordination (SAC), lesquelles permettront, en effet, de regrouper différents organismes avec des perspectives qui seraient communes. Notre objectif n’est pas de cannibaliser l’univers HLM val-de-marnais. Nous sommes respectueux des élus locaux qui sont, de notre point de vue, les meilleurs garants de l’intérêt de leur population.

Comment allez-vous absorber la perte liée à la baisse des APL ?

Cette perte s’élève à quelque dix millions d’euros, sur un budget de 350 millions. Il n’est pas question pour nous de la répercuter sur nos prestations. Je ne voudrais pas donner l’idée à ceux qui ont inventé cette mesure scélérate qu’elle puisse se généraliser. La réalité, c’est que Valophis, au fil de son histoire, est parvenu à se constituer en groupe. Nous avons donc la possibilité d’imputer sur nos opérations de promotion immobilière un certain nombre des manques-à-gagner qui résultent des conséquences de la règle de droit. Il y a, cela étant, des opérations que nous sommes contraints d’abandonner, des opérations de résidentialisation notamment.

Quel regard portez sur la cession d’une partie de votre patrimoine à ses locataires, que la loi Elan entend encourager ?

L’idée que la vente de logements sociaux puisse réellement soutenir ces ponctions n’est pas tenable. Tous les spécialistes s’accordent à dire que l’objectif de 40 000 logements vendus par an est inatteignable. On met clairement en péril la cohésion sociale, en aboutissant très certainement à des copropriétés dégradées.

Vous êtes un spécialiste de l’accession sociale à la propriété ?

La vente de logements sociaux par l’outil PSLA (prêt social locatif accession), l’accession sociale à la propriété, est, d’une certaine manière, la marque de fabrique de Valophis. C’est cette vision-là de l’accession sociale à la propriété que nous défendons. Ce n’est pas la vente des bijoux de famille. Ce n’est pas le grand saut dans un avenir très incertain du point de vue de la maîtrise des immeubles qui seront dévolus aux velléités d’acquéreurs privés, ou aux difficultés des copropriétés dégradées. Sur ce plan, l’histoire semble se répéter.

Etes-vous favorable à la prise, par la métropole, de la compétence des aides à la pierre, comme la loi le permet après l’adoption par la MGP de son plan métropolitain de l’habitat et de l’hébergement (PMHH) ?

Ce serait, pour la métropole, l’occasion de montrer à quel point elle peut prendre en charge une question que la région a abandonnée. La métropole pourrait être un outil puissant pour mener à bien une politique foncière, aux côtés de l’EPF Ile-de-France. Mais il faut aussi une volonté politique encore inexistante. Hélas, aujourd’hui, la soutenabilité des finances locales est indexée sur le prix du foncier. Autrement dit les collectivités locales survivent en cédant des parties de leur domaine public à des aménageurs ou des promoteurs.

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