Alors que le gouvernement cherchait à relancer l’investissement locatif par un nouveau statut fiscal, le vote survenu au Sénat a accouché d’un dispositif vidé de sa substance selon les professionnels du secteur. Son effet pourrait être particulièrement délétère dans la région capitale, où les prix élevés et les rendements faibles exigent un soutien fiscal puissant que le nouveau texte n’apporte plus. Chez les promoteurs, on n’hésite plus à parler de « sabotage méthodique ».

« Ce qu’il s’est passé est un déni de réalité », fulmine-t-on à la Fédération des promoteurs immobiliers, à l’issue du vote sur le statut du bailleur privé dans la nuit du dimanche 30 novembre. Si l’objectif était de revenir à une version proche du rapport Daubresse/Cosson après que l’Assemblée nationale a adopté, deux semaines plus tôt, un texte jugé insuffisant par les professionnels, c’est une tout autre issue qui s’est dessinée.

Le gouvernement, par l’intermédiaire de la ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, est parvenu à convaincre une partie de la majorité sénatoriale (droite et centristes) de réduire la portée de la mesure… et son coût pour les finances publiques. La ministre a justifié ces restrictions en avançant que le dispositif parlementaire initial aurait coûté 4,7 milliards d’euros, tandis que la version gouvernementale ne coûterait que 1,2 milliard d’euros d’ici à 2028 pour le seul logement neuf.

Amélie de Montchalin, ministre des Comptes publics, dimanche 30 novembre au Sénat. © capture d’écran Public Sénat

« C’est un sabotage méthodique ! », s’étrangle Pascal Boulanger, président de la FPI, dénonçant des sous-amendements déposés subrepticement quelques minutes avant leur examen, privant les sénateurs d’une analyse préalable de leur incidence.

« Dire que le statut du bailleur privé est trop coûteux n’a aucun sens, estime quant à lui Xavier Lièvre, notaire associé à l’étude 14 Pyramides notaires. Rééquilibrer une fiscalité, par définition, a un coût. Aujourd’hui, on surcharge d’impôts un logement déjà bien moins rentable que n’importe quel placement financier, puis on refuse de corriger ce déséquilibre au prétexte budgétaire. C’est un argument fallacieux. »

Une « usine à gaz »

La version adoptée introduit ainsi une multitude de contraintes techniques qui anéantiraient la rentabilité pour l’investisseur : le taux d’amortissement passe de 5 % (prévu par le rapport Daubresse/Cosson) à 3,5 % pour un logement neuf intermédiaire (4,5 % pour un logement social et 5,5 % pour un logement très social) sur 80 % de la valeur du bien. Par ailleurs, la FPI regrette que les logements soient ouverts uniquement aux citoyens sous plafonds de ressources (type Locavantage), transformant le statut en une « usine à gaz où les loyers sont définis par commune via un arrêté de 430 pages ». Enfin, l’amortissement est plafonné à 8 000 euros. Mais pour les professionnels, la mesure jugée la plus délétère reste la suppression de la faculté d’imputation du déficit foncier sur le revenu global, rendant l’investissement non rentable.

L’ultime recours se joue désormais à la commission mixte paritaire (CMP), qui devrait se tenir entre le 15 et le 17 décembre. Si celle-ci valide le texte en l’état, les professionnels redoutent une aggravation de la crise du logement, particulièrement dans les zones les plus tendues du pays.

« Le sujet n’est pas de savoir si les promoteurs mettront la clé sous la porte. Il est que les habitants ne pourront pas ouvrir la porte de leur futur logement… puisqu’il ne sera pas construit ! Cela va au-delà de nos pires cauchemars ! » Pascal Boulanger, président de la FPI

Pascal Boulanger, président de la FPI. © Jgp

L’incitation disparaît dans la région capitale

L’Île-de-France concentre des tensions locatives maximales, mais c’est paradoxalement là que le dispositif fiscal est voué à l’échec le plus retentissant. Le modèle économique de l’investissement locatif y est déjà sous pression, avec des prix d’acquisition parmi les plus hauts du pays. Pour équilibrer l’opération dans ce contexte, l’investisseur peut en principe s’appuyer sur deux leviers : l’amortissement fiscal et la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global. Or, les modifications introduites par le gouvernement ont annihilé ces mécanismes, conduisant à une non-rentabilité qui frappe de plein fouet les biens les plus chers. L’avantage promis par le statut devient ainsi trop faible pour les biens franciliens… et l’incitation fiscale disparaît donc précisément là où elle était indispensable.

« Ce dispositif, c’est pire que s’il n’y avait rien ! », tempête Pascal Boulanger. Pour Xavier Lièvre, le débat est extrêmement technique mais personne, politiquement, ne veut entrer dans cette complexité. « À vouloir faire des effets d’annonce en fiscalité locative, on crée des dispositifs qui ne marcheront jamais. »