Habitat insalubre, équipements publics inadaptés, tissus économiques obsolètes… L’opération de requalification urbaine engagée depuis une dizaine d’années sur le quartier du Bas-Montreuil et qui doit s’achever en 2030 vise à donner une seconde vie à cette zone de 16 hectares limitrophe de Paris. Pour ce faire, Est Ensemble et la ville de Montreuil ont créé en 2014 une ZAC visant à réhabiliter l’habitat et renouveler l’offre de logements, redynamiser les activités économiques, régénérer les espaces et les équipements publics.
Dans le Bas-Montreuil (Seine-Saint-Denis), à la lisière immédiate de Paris et de Bagnolet, la ZAC de la Fraternité s’impose comme l’un des projets urbains les plus révélateurs des nouvelles manières de fabriquer la ville en première couronne parisienne. Cette zone d’aménagement concerté d’environ 16 ha revendique une transformation progressive, attentive aux habitants, aux usages et à l’histoire du lieu.
La rue de Paris, principale artère du Bas-Montreuil. © Jgp
Quartier populaire, historiquement industriel et artisanal, le Bas Montreuil a longtemps été tenu à l’écart des grandes dynamiques métropolitaines. « Les choses ont commencé à se déliter dans les années 1980-1990, raconte Mathieu Leprêtre, responsable du pôle habitat privé à Est Ensemble. Ce quartier s’est évidé avec le départ de ses activités économiques et aussi d’une partie de la population. » « Le constat qu’on faisait dans les années 2000, poursuit-il, était celui d’un quartier qui était à bout de souffle. »
Bâti hétérogène, logements dégradés, friches d’activités, équipements et espaces publics inadaptés : le diagnostic est sévère. À Montreuil, ville marquée par une histoire ouvrière forte et une tradition d’accueil des activités productives, la question n’est pas seulement celle du renouvellement urbain, mais aussi celle de la réparation d’un tissu fragilisé. Dans le même temps, la proximité de Paris et l’accessibilité, facilitée tant par les axes routiers que les transports publics dont la ligne 9 du métro, exercent une pression foncière croissante. Avec l’arrivée de nouvelles populations, la hausse des prix de l’immobilier et l’attractivité renforcée de l’est parisien, le quartier devient alors un territoire sous tension, à la fois convoité et vulnérable.
Démolition d’une copropriété dégradée. © Jgp
La rue Étienne Marcel délimite au nord la ZAC de la Fraternité. © Jgp
Une étude révèle alors le potentiel du quartier et l’intérêt de préserver, voire réhabiliter, le déjà-là, « mais aussi que l’intervention privée ou le soutien à la réhabilitation privée ne fonctionnerait pas et qu’il fallait mettre en place des opérations d’aménagement de plus grande ampleur », explique Mathieu Leprêtre. C’est dans ce contexte que la ville de Montreuil, avec l’établissement public territorial Est Ensemble, décide de créer en 2014 une zone d’aménagement concerté (ZAC).
Place de la Fraternité où de nouveaux immeubles ont été construits. © Jgp
Réhabiliter, régénérer, redynamiser
Dès l’origine, l’ambition est claire : reconnecter ce quartier fragmenté sans effacer ce qui fait son identité, tout en régulant le renouvellement urbain d’initiative privée et en prenant le temps de construire le projet par étapes, au fil des opportunités foncières, des négociations avec les propriétaires et des retours des habitants. Trois grands objectifs ont été fixés à la ZAC de la Fraternité : réhabiliter l’habitat et renouveler l’offre de logements en agissant sur tous les leviers (réadapter l’existant quand cela est possible, construire du neuf, préserver la mixité sociale), régénérer les espaces et les équipements publics (création notamment d’un square, d’une école et d’un gymnase) et redynamiser les activités économiques.
La concession d’aménagement a été attribuée à la Soreqa, la Société de requalification des quartiers anciens, qui intervient avec un architecte-coordinateur, représenté par Philippe Simon, co-gérant de l’agence paris.U. « On a confié à la Soreqa à la fois des missions d’aménagement classiques, d’acquisition, de relogement, de démolition, de vente de charges foncières, mais aussi un rôle d’accompagnateur de l’habitat privé », souligne Mathieu Leprêtre. Plus de 60 immeubles ont été accompagnés à ce jour.
« Pour saisir la mission de la Soreqa sur la ZAC de la Fraternité, il est important de comprendre le découpage foncier des différents secteurs dans lesquels est répartie cette programmation, explique Saïd Mahiout, architecte urbaniste et chef de projet aménagement à la Soreqa. Sur les 13 secteurs d’aménagement, 7 sont en appropriation publique. » Sur ces derniers, la Soreqa a réalisé une étude foncière pour savoir qui était propriétaire de chaque parcelle. « On en a dénombré près d’une centaine », précise Léa Maraninchi, responsable du pôle foncier à la Soreqa. Il a ensuite fallu rencontrer chacun d’eux afin de trouver des solutions d’acquisition amiable et se mettre d’accord sur des prix. « Si un accord amiable n’est pas possible, poursuit Léa Maraninchi, on lance des procédures d’expropriation par secteur d’aménagement pour finir les acquisitions foncières. Le plus compliqué a été de trouver des accords avec les commerçants, car la rue de Paris est le meilleur emplacement de la ville. » Une fois que la Soreqa a la maîtrise foncière des parcelles, elle procède à l’aménagement, aux démolitions et, ensuite, cède des charges foncières aux bailleurs sociaux et aux promoteurs, suite à des consultations restreintes.
Immeuble réhabilité par la Soreqa, rue de Paris. © Jgp
L’une des particularités du Bas-Montreuil tient à la typologie du parcellaire qui se présente en lanière, « une forme héritée de la période maraîchère qu’on retraduit dans les typologies urbaines et qui contraint, finalement, les travaux de déconstruction et de reconstruction », ajoute Saïd Mahiout. Avec l’architecte coordonnateur de la ZAC Philippe Simon (paris.U), la Soreqa a établi la programmation à travers des fiches de lot. À côté des secteurs en appropriation publique maîtrisés par la Soreqa, se trouvent également des secteurs privés dits « stratégiques », souvent en état de friche. « Sur ces secteurs-là, la Soreqa n’a pas vocation à acquérir le foncier, mais a plutôt une mission de conseil et d’appui auprès de la Ville et d’Est Ensemble pour encadrer leur qualité architecturale et leur densité », explique Saïd Mahiout.
Ce suivi a consisté en un travail très fin de diagnostic social, immeuble par immeuble, porte par porte. « L’objectif était de savoir qui vivait là, dans quelles conditions, et d’évaluer si une réhabilitation sur site était possible, précise Gaylord Le Chéquer, premier adjoint (DVG) au maire de Montreuil. Nous avons signé une charte du relogement avec les bailleurs sociaux, incluant un droit au retour pour les habitants qui le souhaitaient. Dans les faits, peu reviennent, car les gens se reconstruisent ailleurs. »
Maintien de l’activité économique
La ZAC vise la production de plus d’un millier de logements, dont la moitié sociaux et abordables. Pour autant, la collectivité refuse la densification brutale. Les gabarits sont maîtrisés, les implantations travaillées à l’échelle des îlots, parfois même des parcelles. Cette approche fine suppose un travail foncier long et complexe. Les situations de propriété sont souvent morcelées, les propriétaires démunis, les bâtiments parfois occupés par des activités fragiles, les montages juridiques délicats. « C’est la structure tant foncière que de la propriété qui nécessite l’intervention publique », indique Mathieu Leprêtre. La ZAC avance donc par touches successives. Certaines opérations se concrétisent rapidement, d’autres nécessitent plusieurs années de maturation.
L’un des enjeux majeurs de la Fraternité réside dans le maintien de l’activité économique, constituée d’ateliers, de petites entreprises, d’artisans. Dans une métropole où la ville productive est souvent reléguée en périphérie lointaine, la ZAC assume le pari inverse. Réhabilitation de locaux existants, intégration de surfaces d’activités dans les programmes de logements, accompagnement des entreprises : la mixité fonctionnelle est pensée comme un levier de résilience urbaine autant que comme un marqueur identitaire.
L’opération comprend également la requalification des voiries, des circulations plus apaisées, l’amélioration des cheminements piétons et cyclables. © Jgp
L’opération comprend également la requalification des voiries, des circulations plus apaisées, l’amélioration des cheminements piétons et cyclables avec des voies percées dans des cœurs d’îlot, qui deviennent des lieux de vie paisibles et végétalisés, sur le modèle du village de la Venelle (lire ci-dessous). « Ces interventions transforment en profondeur le quotidien des habitants et participent aussi à changer le regard porté sur le quartier », vante Mathieu Leprêtre.
Au cœur de la ZAC de la Fraternité, La Venelle incarne l’une des traductions les plus concrètes de la volonté montreuilloise de faire de l’aménagement urbain un levier de transition sociale et écologique. L’histoire du projet débute en 2017, lorsque la ville de Montreuil, dans le cadre de la requalification de l’îlot Volpelier, s’interroge sur l’usage des 1 800m² de pieds d’immeubles accompagnant la construction de 116 nouveaux logements. Un appel à projets est alors lancé dans le cadre de l’Arc de l’innovation. La Collecterie, ressourcerie historique de Montreuil, propose d’y installer un quartier du réemploi solidaire, réunissant des associations à but non lucratif engagées dans la réparation, la valorisation des objets et l’insertion par l’activité économique.
© Jgp
La Venelle accueille neuf structures autour du réemploi et compte logements. © Jgp
Retenu, le projet prend progressivement forme à partir de 2019. Aujourd’hui, le village du réemploi rassemble neuf structures, dont Emmaüs, Envie, la Recyclerie sportive ou encore la Ressourcerie du spectacle. Ensemble, elles couvrent un large spectre de biens de consommation tout en développant des ateliers de sensibilisation, de co-réparation et d’éducation populaire. Le projet a permis la création d’une cinquantaine d’emplois, dont 70 % en insertion. Méthodologiquement, La Venelle pousse la logique jusqu’au bout : les associations se sont regroupées au sein d’une société de gestion collective, une SAS à mission de l’économie sociale et solidaire, qui a acquis les locaux et piloté les travaux.
La question environnementale s’est progressivement imposée comme un fil conducteur. Réemploi des ressources existantes, limitation des démolitions, sobriété foncière : sans revendiquer une exemplarité absolue, la ZAC intègre les enjeux climatiques au fur et à mesure de son avancement.
ZAC prolongée jusqu’en 2030
Au final, l’opération prend plus de temps que prévu. Devant initialement durer huit ans, soit jusqu’en 2022, la ZAC a été prolongée jusqu’en 2030. « Sur les sites publics et les sites privés encadrés par le public, on est à peu près à 70-75 % d’opérations qui sont engagées et 30 % de livraisons », indique Mathieu Leprêtre. L’opération présente également un déficit qui approche les 32 millions d’euros sur un budget total de 75 millions d’euros du fait du coût prohibitif des fonciers.
À droite, l’historique foyer Bara a été reconstruit dans le cadre de l’opération d’aménagement. © Jgp
Pour autant, à l’échelle métropolitaine, la ZAC de la Fraternité fait figure de laboratoire. « Cette opération raconte qu’on peut transformer la ville sans exclure, qu’on peut faire évoluer un quartier en respectant son histoire, ses habitants et ses usages, fait valoir Gaylord Le Chequer. Elle raconte aussi que la puissance publique, lorsqu’elle assume pleinement son rôle, peut être un levier puissant pour fabriquer une ville plus juste et plus vivable. »
Gaylord Le Chéquer : « La ZAC de la Fraternité est de la couture urbaine, pas de l’urbanisme de rupture »
Le premier adjoint (DVG) au maire de Montreuil, chargé de l’aménagement, de l’urbanisme et des espaces publics, et conseiller territorial d’Est Ensemble, pilote depuis près de dix ans la ZAC de la Fraternité. Gaylord Le Chéquer détaille les ambitions et attentes des élus pour cette vaste opération urbaine marquée par une maîtrise publique volontariste.
La ZAC de la Fraternité est engagée depuis près d’une décennie. Voyez-vous aujourd’hui des résultats concrets sur le terrain ?
Oui, très clairement. L’amélioration est nette, en particulier pour les habitants du Bas-Montreuil. Il faut rappeler qu’il s’agit d’abord d’une opération de résorption de l’habitat insalubre et indigne pour permettre aux personnes qui vivaient dans des conditions dégradées de pouvoir vivre dignement. Les premiers relogements ont eu lieu. Et surtout, nous avons tenu une ligne directrice : éviter la logique de la table rase et partir du « déjà-là » pour réhabiliter ce qui pouvait l’être, respecter l’histoire sociale et patrimoniale du quartier.
Gaylord Le Chéquer. © Jgp
Quels sont les principaux marqueurs de cette transformation ?
D’abord, la sortie de terre des premières opérations de logements, avec environ 40 % de logements sociaux pour maintenir la mixité à Montreuil. Ensuite, l’arrivée de nouveaux commerces, souvent issus de l’économie sociale et solidaire. Nous avons travaillé très en amont avec ces acteurs pour leur permettre de s’installer dans un secteur soumis à une forte pression immobilière. Il y a aussi des projets emblématiques comme le village de la Venelle, dédié au réemploi. Enfin, la reconquête des espaces verts est un enjeu majeur : le quartier est très sous-doté, avec moins de 6 m² par habitant, bien loin des recommandations de l’OMS [Organisation mondiale de la santé].
Le nouveau square d’Alembert. © Jgp
Justement, quelle place occupe la transition écologique dans cette ZAC ?
Elle est centrale. Chaque opération doit permettre de récupérer de la pleine terre, de renaturer, de créer des îlots de fraîcheur. On ne peut plus penser l’aménagement urbain sans intégrer le réchauffement climatique et la santé des habitants. La ZAC de la Fraternité n’est pas qu’un projet de logements : c’est un projet de qualité de vie, dans un quartier dense, proche du périphérique, où les enjeux environnementaux sont particulièrement forts.
La maîtrise publique semble une « marque de fabrique » de cette opération. Pourquoi ce choix ?
Montreuil est une ville profondément attachée à la maîtrise publique. Cela ne signifie pas opposer public et privé, mais considérer que la puissance publique permet le mieux-disant social, environnemental et urbain. Avec le territoire d’Est Ensemble et le choix d’un aménageur public, la Soreqa, nous avons pu intervenir très en amont : définition des cahiers des charges, maîtrise des coûts, notamment du foncier, qui est le nerf de la guerre. Cela nous permet aussi de nous assurer, à chaque étape, que les objectifs fixés sont respectés.
Cette maîtrise foncière s’est parfois traduite par des expropriations. Était-ce inévitable ?
L’expropriation est un outil, mais ce n’est jamais le point de départ. Nous privilégions toujours le dialogue, les acquisitions de gré à gré, souvent avec l’appui de l’EPF Île-de-France ou directement de la Soreqa. Lorsque cela ne fonctionne pas, la déclaration d’utilité publique permet d’aller au bout du processus. Cette maîtrise foncière est indispensable : elle nous permet ensuite de définir précisément les programmes et de choisir les opérateurs sur des critères exigeants.
Avez-vous dû revoir vos ambitions face aux contraintes économiques ?
Revoir nos ambitions, non. Elles restent élevées, notamment sur le plan social et environnemental. En revanche, nous avons été confrontés à la réalité du marché, avec une pression foncière très forte, des coûts parfois explosifs, des procédures longues, des sites pollués à dépolluer. Cela a nécessité des avenants au traité de concession pour absorber le déficit, financé majoritairement par la collectivité.
La proximité immédiate de Paris fait planer le risque de gentrification…
Pour lutter contre la gentrification, nous utilisons plusieurs outils : une part élevée de logements sociaux, un plafonnement des prix de sortie, le bail réel solidaire, le développement de l’habitat participatif, et désormais des clauses anti-spéculatives. Sur certaines opérations, nous avons constaté des tentatives de revente spéculative. Nous avons donc renforcé notre « charte promoteur » pour éviter que des investisseurs privés ne captent une valeur créée par la puissance publique.
Peut-on dire que la ZAC de la Fraternité est un laboratoire de la ville de demain ?
Oui, clairement. L’intervention publique montre qu’il est possible de produire une ville socialement juste, écologiquement soutenable et économiquement viable. La clé, c’est le temps long. Une ville ne se transforme pas contre ses habitants, mais avec eux. La ZAC de la Fraternité, ce sont des centaines de réunions, de marches exploratoires, de temps de concertation. C’est de la couture urbaine, pas de l’urbanisme de rupture. Cette opération s’inscrit de plus dans un territoire plus large, en lien avec Bagnolet, Paris, la porte de Montreuil. Nous travaillons sur un secteur métropolitain, avec l’ambition d’en faire un lieu de destination, pas seulement un lieu de passage. Le village du réemploi en est un bon exemple.
