Neoproprio, en inventant un nouveau modèle d’accession à la propriété, entend solvabiliser les classes moyennes dans les zones tendues. Après un premier programme lancé à Marseille (Prado), le dispositif entre en commercialisation en Île-de-France avec une opération à Ormesson-sur-Marne (Val-de-Marne). Explications avec son fondateur, Xavier Lépine.

D’où vient l’idée de Neoproprio ?

Xavier Lépine. Le XXIᵉ siècle a changé nos trajectoires de vie : mobilités professionnelles, recompositions familiales, héritages tardifs… Or, dans le logement, on reste coincé entre la location « à fonds perdus » et l’achat en pleine propriété, comme si l’on n’avait pas dépassé la saison 1 de Netflix. Mon intuition est simple : il faut une voie médiane qui permette d’entrer plus tôt et plus souplement dans la propriété.

Vous pointez aussi un problème de prix ?

Depuis 50 ans, la création monétaire et la capacité à acheter à crédit ont nourri l’augmentation des valeurs immobilières. Résultat : pour beaucoup de ménages, l’accession est devenue hors de portée, ou alors au prix d’attendre un héritage… tardif. Neoproprio répond à ce blocage.

Xavier Lépine. © DR

Pouvez-vous expliquer le mécanisme en mots simples ? 

Pourquoi acheter, très cher, un logement pour l’éternité alors qu’en réalité, dans les grandes métropoles, on y reste généralement moins de 10 ans ? Avec Neoproprio, vous achetez auprès de notre foncière la propriété de votre logement pour une durée de 25 ans. Cela vous permet d’acheter beaucoup moins cher ! Dans les faits, vous signez chez le notaire un contrat de bail emphytéotique avec la foncière. C’est parfaitement encadré juridiquement : Vous obtenez la pleine jouissance de votre logement, vous êtes chez vous ! Comme tout propriétaire, vous payez la taxe foncière, vous votez aux assemblées de copropriété, vous entretenez votre bien.

Concrètement, cela donne quoi pour un bien à 300 000 euros ?

Vous payez au démarrage 50 % du prix que vous financez avec un crédit immobilier classique. Vous empruntez donc 150 au lieu de 300. Vos mensualités de crédit sont ainsi divisées par deux. À cela, vous ajoutez une redevance annuelle fixe correspondant à 1,2 % du prix d’origine de l’appartement. Au global, vos mensualités baissent de 30 à 40 % par rapport à celles d’une acquisition classique.

À noter que le dispositif est éligible au Prêt à Taux Zéro : si vous êtes primo-accédant, vos mensualités de crédit seront encore plus basses et, bien souvent, nous constatons qu’être néopropriétaire coûte moins cher que d’être locataire d’un logement équivalent.

Et si l’on veut finalement devenir plein propriétaire ?
C’est possible « à tout moment ». Si vos moyens augmentent (augmentation, bonus, héritage…), vous pouvez racheter la part de la foncière au prix du marché du jour. C’est d’une certaine manière un achat en deux temps : Avec Neoproprio, vous pouvez vivre dès aujourd’hui dans le logement que vous n’auriez pu vous payer que dans 7 ou 10 ans !

Que se passe-t-il au terme des 25 ans ?
Quel que soit le moment où vous souhaitez quitter votre logement, la foncière Neoproprio vous reversera une indemnité de départ qui intègre un partage de la plus-value. C’est pour cela qu’avec Neoproprio, vous épargnez avec le temps qui passe.

Au terme des 25 ans, votre crédit est intégralement remboursé et la foncière vous restitue du capital, y compris 50 % de la plus-value constatée sur votre part. Si vous souhaitez rester, vous pouvez évidemment lever l’option de pleine propriété jusqu’au dernier jour, ou encore décider de devenir locataire de votre logement. Dans tous les cas, vous n’avez pas « jeté par la fenêtre » des loyers pendant un quart de siècle.

On vous dit souvent : « c’est du leasing immobilier ». Que répondez-vous ?
Je réponds : mieux que du leasing. Une voiture perd de la valeur, l’immobilier en conserve, souvent en gagne. Ici, vous épargnez via le remboursement de votre crédit, vous profitez d’une partie de la hausse des prix et vous gardez la maîtrise de votre parcours résidentiel. Juridiquement, c’est un acte notarié et un titre de propriété ; ce n’est pas un produit financier fumeux.

À qui s’adresse en priorité Néoproprio ?
Aux classes moyennes dans les zones tendues : jeunes couples, familles recomposées, ménages monoparentaux qui disposent d’un revenu, mais pas des 9 000 à 10 000 euros mensuels souvent requis pour acheter « en pleine propriété » dans les grandes métropoles. Et aussi aux seniors : vendre un bien devenu trop grand, ne pas réinvestir toute son épargne dans son prochain logement, et se loger confortablement avec une redevance faible ; certains n’ont ainsi même plus besoin d’emprunter.

Pourquoi les maires et les aménageurs vous écoutent-ils ?
Parce que notre modèle comble un “trou noir” entre le logement social (PSLA, BRS…) et le marché libre. Les collectivités veulent un véritable parcours résidentiel ; elles le disent dans leurs appels à projets. Avec Neoproprio, des familles deviennent propriétaires-occupantes, se comportent comme telles et s’installent durablement. Cela fluidifie la chaîne du logement sans subventionner massivement. À Ormesson-sur-Marne, la ville a lancé un appel d’offres pour du logement abordable : nous l’avons remporté et nous commercialisons 36 logements familiaux.

Et côté investisseurs ? Quel est leur intérêt ?
Un investisseur qui achète pour louer du logement traditionnel a un rendement modeste, souvent des loyers encadrés, des impayés possibles, des taxes et des travaux à sa charge. Dans notre schéma, il « cède » 25 ans d’usage à un propriétaire-occupant et capte immédiatement 50 % de capital. Il perçoit ensuite la redevance (qui contribue au rendement), n’a ni taxe foncière ni travaux à gérer, et récupère à la revente la valeur résiduelle de son droit. C’est un couple rendement/impact social bien plus attractif. Nous structurons ces opérations via des foncières dédiées ; un premier club deal est en finalisation.

Votre première opération est marseillaise. Pourquoi Marseille et où en est l’Île-de-France ?
Sur un programme de Demathieu Bard immobilier, nous avons démarré au Prado, le quartier le plus recherché de Marseille : c’est un bon test grandeur nature dans une zone très tendue. La commercialisation est engagée. En parallèle, nous entrons en Île-de-France : avec Demathieu Bard immobilier également, l’opération d’Ormesson a été gagné sur un appel à manifestation d’intérêt et d’autres dossiers sont à l’étude dans l’ouest et le sud franciliens, typiquement entre 5 000 et 8 000 euros/m². Nous privilégions des lots neufs par grappes de 10 à 15 logements chez plusieurs promoteurs ; c’est important de rappeler que cela reste une vente immobilière classique : les biens doivent plaire.

Le programme Essencia, à Ormesson (Val-de-Marne). © DR

Combien cela change-t-il vraiment pour un ménage francilien type ?
Prenons un T3 à 335 000 euros en zone tendue. En pleine propriété, même avec un PTZ, un couple devrait viser environ 1 400 euros de mensualité et justifier près de 4 200 euros de revenus. Avec Néoproprio, sur la base d’un financement de la moitié du prix et de la redevance annuelle, on tombe autour de 1 000 euros par mois, donc des revenus cibles de 3 000 euros.

Et si les prix baissent ?
Si les prix baissent, vous n’êtes pas impacté, car le risque de baisse est pris à 100 % par les investisseurs de la foncière.

Quel rythme visez-vous désormais ?
Nous avançons pas à pas : un programme lancé à Marseille, Ormesson en cours, des accords promoteurs en finalisation en Île-de-France et une foncière d’investissement en train d’être bouclée.

Votre message aux élus franciliens qui nous lisent ?
Si vous cherchez une offre “abordable” pour les classes moyennes sans dégrader l’équilibre économique des opérations, si vous voulez fidéliser des familles qui se comportent en propriétaires, si vous voulez fluidifier le parcours résidentiel sans mobiliser des subventions illimitées, nous sommes à votre écoute. Néoproprio n’est pas « la » solution miracle, mais c’est une brique opérationnelle, prête à l’emploi, qui manquait entre le social et le libre. Et elle commence à faire ses preuves.