Entrée en vigueur le 1er janvier 2014, la PIL est pleinement opérationnelle depuis qu’un décret du 25 février 2015 a précisé les modalités de son application et qu’une instruction ministérielle du 18 mars 2015 a présenté les caractéristiques essentielles de sa mise en œuvre.
1. Un ensemble normatif et administratif complet
Trouvant son origine dans l’article 1er de la loi n° 2013-569 habilitant le gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction, la PIL a été formellement instituée par une ordonnance n° 2013-888 du 3 octobre 2013 qui l’a introduite dans le code de l’urbanisme à l’article L. 300-6-1, au sein du livre III relatif à « l’aménagement foncier ». L’adoption du décret n° 2015-218 du 25 février 2015 précisant les conditions de son application ainsi que la publication d’une instruction de la ministre du logement, en date du 18 mars 2015, contribuent incontestablement à favoriser le recours à ce dispositif visant à agréger dans une procédure unique l’ensemble des procédures requises pour la réalisation d’un projet d’aménagement ou de construction d’intérêt général comportant principalement la construction de logements devant concourir à la mixité sociale. C’est un ensemble normatif et administratif complet qui est donc désormais à la disposition de l’État et de ses établissements publics, ainsi que des collectivités territoriales et de leurs groupements en vue résoudre le déficit structurel de l’offre de logements en France.
2. Des objectifs ambitieux
Selon le rapport de présentation au Président de la République de l’ordonnance précitée du 3 octobre 2013, la PIL a pour ambition « de diviser par deux les délais nécessaires à la réalisation de projets de construction de logements en simplifiant et en fusionnant les différentes étapes des procédures applicables en matière d’urbanisme ». Il s’agit de permettre au gouvernement de tenir son engagement de construire 500 000 logements par an, dont 150 00 logements sociaux, dans un environnement juridique et une conjoncture économique peu favorables, ainsi que cela est parfaitement ressorti d’une rencontre des acteurs du logement qui s’est tenue en janvier 2013 à l’invitation du président de l’Assemblée nationale, sous la bannière d’un intitulé particulièrement suggestif : « Alerte rouge sur la construction de logements ».
3. Une solution aux blocages administratifs
Pour favoriser une production rapide de logements, la PIL cherche à pallier les difficultés si fréquemment rencontrées de mise en compatibilité des documents de planification et d’adaptation des normes supérieures. Inspirée de la déclaration de projet de l’article L. 300-6 du code de l’urbanisme, cette nouvelle procédure est très largement ouverte, puisqu’elle concerne tout projet de construction et d’aménagement destiné principalement à l’habitation, relevant d’un maître d’ouvrage public ou privé, qui présente un caractère d’intérêt général et se situe dans une unité urbaine, c’est-à-dire dans une zone de bâti continu d’au moins 2 000 habitants.
4. Une instruction accélérée des demandes de permis de construire
Pendant que le ou les documents d’urbanisme sont mis en compatibilité et qu’il y a adaptation des normes supérieures, la personne qui a engagé la PIL peut transmettre le projet de construction, s’il est suffisamment précis, à l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme. Si le délai d’instruction ne peut pas expirer tant que la dernière décision de mise en compatibilité n’est pas intervenue, il n’est que d’un mois à compter de celle-ci, de telle sorte que l’instruction du permis de construire doit se réaliser en temps masqué pendant toute la période de mise en compatibilité.
Xavier Lièvre, notaire associé, Hervé de Gaudemar, professeur de droit public
14 Pyramides Notaires
La PIL simplifie la mise en compatibilité des documents d’urbanisme et l’adaptation éventuelle des normes supérieures qu’ils doivent respecter. La personne qui a engagé la PIL doit systématiquement saisir le ministre de l’environnement, qui a trois mois pour répondre, d’une demande d’avis simple et public sur l’étude d’impact du projet, ses incidences environnementales et, le cas échéant, sur les incidences environnementales d’une adaptation des normes supérieures. Elle doit également lancer la procédure de mise en compatibilité du ou des documents d’urbanisme, laquelle s’opère en trois temps : examen conjoint du dossier par les personnes associées à la mise en compatibilité, enquête publique unique et décision(s) de mise en compatibilité prise par chaque autorité compétente pour élaborer le document à mettre en compatibilité, ou par le préfet en cas d’inaction de sa part. Lorsque le projet implique l’adaptation de normes supérieures, la décision concernant cette adaptation revient au préfet de département.