Lors d’un dîner-débat organisé le 5 novembre 2025 par le Club des Acteurs du Grand Paris à l’Aéro-Club de France, bailleurs sociaux, opérateurs et élus ont dressé un tableau inquiétant de la crise du logement en Île-de-France, tout en défendant la capacité collective à relancer la production.

« On a déjà su construire, réhabiliter et transformer la ville à grande échelle ». C’est par ce rappel qu’Emmanuelle Cosse a ouvert la soirée des Acteurs du Grand Paris dédiée au logement social. « Nous avons été capables de produire 70 000 logements par an en Île-de-France, dont 37 000 logements sociaux. Nous l’avons fait plusieurs années de suite, a poursuivi la présidente de l’Union sociale pour l’habitat (USH) et ancienne ministre du Logement. L’immobilisme dans lequel nous sommes n’est pas une fatalité ». « Ce n’est pas une question de personne, mais de politique globale », a également martelé la conseillère régionale d’Ile-de-France (groupe socialiste, écologique et radicale), qui avait été reçue, le jour même, par le nouveau ministre du Logement Vincent Jeanbrun.

Les différents intervenants ont tous souligné le blocage qui touche désormais l’ensemble de la chaîne : parc social, locatif privé et accession. Ils ont déploré la ponction sur leur compte que représente la réduction du loyer de solidarité (RLS) mise en place depuis 2018 pour neutraliser la baisse des Aides personnalisées au logement (APL) pour les locataires. Depuis cette date, les bailleurs sociaux contribuent à hauteur d’environ 1,3 milliard d’euros par an au budget de l’État, soit près de 5 % de leur chiffre d’affaires. « Cela représente environ 350 000 logements sociaux qui n’ont pas été construits », a rappelé Nadia Bouyer, directrice générale du groupe Action Logement.

Emmanuelle Cosse, présidente de l’USH. © Jgp

De g. à dr. : Nadia Bouyer (Action logement), Thomas Hantz, Acteurs du Grand Paris, Anne-Sophie Grave (CDC Habitat) et Remi Vial-Collet (Fair’ Promotion). © Jgp

Nadia Bouyer (Action logement). © Jgp

Me Michèle Raunet (Cheuvreux notaires). © Jgp

Le nombre de ménages en attente d’un logement social atteint près de 2,9 millions en France, dont près d’un million en Île-de-France — deux fois plus qu’en 2010. « La demande est aujourd’hui portée par des personnes seules, souvent actives, parfois avec un enfant. 70 % des logements HLM sont occupés par un adulte seul ou un adulte avec un enfant. Ce sont des ménages à un seul revenu, et cela change tout sur la solvabilité », a souligné Emmanuelle Cosse.

Un parcours résidentiel bloqué

Anne-Sophie Grave, présidente du directoire de CDC Habitat, a quant à elle mis en avant l’indicateur le plus marquant : le taux de rotation des logements sociaux. « En Île-de-France, nous sommes sous les 5 % de rotation. Nous n’avons jamais connu cela ». Conséquence : les ménages ne bougent plus, ne progressent plus vers l’accession ou le locatif privé, et le système se grippe.

CDC Habitat investit pourtant un milliard d’euros par an en neuf et en réhabilitation dans la région, et engage des projets de grande échelle sur friches et fonciers recyclés. À Thiais (Val-de-Marne), par exemple, la reconversion d’une zone logistique de 14 hectares doit permettre la création d’un quartier de 2 000 logements, dont une grande part de logements sociaux et intermédiaires, autour de la ligne 14 du métro. « Le défi est de produire plus en artificialisant moins. Le recyclage foncier devient le cœur de notre modèle », a souligné Anne-Sophie Grave.

Autre enjeu majeur : la réversibilité. « Nous savons que ce que nous construisons pour les étudiants devra être transformé demain. La durée d’usage des logements va se raccourcir. Nous devons anticiper les transformations futures », a souligné le président de CDC Habitat. La même logique s’applique aux typologies : la demande sur les petits logements augmente, tandis que les parcs historiques restent marqués par les grands logements familiaux, toujours exigés par les maires qui souhaitent majoritairement accueillir des familles sur leur commune, à rebours des besoins du marché.

Michèle Raunet résolument optimiste

Pour Action Logement, la pression se traduit très concrètement. « En Île-de-France, 387 000 salariés sont aujourd’hui inscrits sur notre plateforme de demande de logements. Nous n’avons proposé que 15 000 logements depuis le début de l’année », a expliqué Nadia Bouyer. Face à cette tension, le groupe mise sur le logement intermédiaire, la production de logements spécifiques (résidences sociales, foyers de jeunes travailleurs) et la transformation de bureaux en logements. « En Île-de-France, un million de mètres carrés tertiaires sont vacants depuis plus de deux ans, et ce sera deux millions dans deux ans. Ce potentiel existe. Il faut trouver le modèle économique », a résumé Nadia Bouyer.

Me Michèle Raunet, notaire associée chez Cheuvreux, a rappelé l’évolution structurelle du rôle des bailleurs. « Depuis vingt ans, ils sont au cœur de la mise en œuvre des politiques publiques : mixité sociale, renouvellement urbain, et plus récemment innovation juridique. Ce sont eux qui ont fait progresser la pratique des montages complexes, des démembrements, des sociétés de projet. Ils ont tiré l’ensemble de la filière vers le haut ».

Son message, volontariste, a conclu la soirée orchestrée par Thomas Hantz, Christelle Tang et Maria Breidy, respectivement président, vice-présidente et secrétaire générale des Acteurs du Grand Paris  :« Nous sommes dans une situation difficile, mais face à nous, il y a des acteurs qui n’ont jamais cessé d’innover, a estimé Me Raunet. Je pense que nous y arriverons ».