Transformation de bureaux en logements : l’Orie pour des incitations financières

Si quelque 3,9 millions de m2 de bureaux seraient vacants en Ile-de-France, leur transformation en logements ne pourrait représenter qu’une faible part des objectifs de construction franciliens.

Après s’être intéressé une première fois en février 2013 à la question, l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprises (Orie) a présenté le 5 novembre 2014 une version mise à jour de son étude afin de tenir compte notamment des changements de la réglementation. « La transformation de bureaux en logements ne permettra pas de résoudre la crise du logement, mais des gisements existent qui devraient s’accroître car une partie du parc arrive à maturité », considère Olivier de la Roussière, vice-président de l’Orie, pilote de l’étude et président de Vinci immobilier.

En effet, selon leurs données, environ 7,4 % des 52,8 millions de m2 de bureaux en Ile-de-France sont vacants. Le marché de l’investissement dans le domaine étant encore très dynamique (12 à 13 milliards d’euros estimés en 2014), une part importante du parc ne devrait plus être adaptée sans rénovation importante. L’Orie estime que la surface vacante depuis plus de quatre ans – limite qu’ils ont fixée pour être considéré comme « obsolète » – a augmenté de 46 % entre 2012 et 2014, passant de 505 000 à 740 000 m2.

ORIE-bureau2014Mais les cas de transformation en logements concernent généralement des surfaces peu importantes (2 % des opérations supérieures à 3 000 m2), les immeubles de grandes tailles devenant plus souvent des hôtels ou des équipement publics. L’impact de ces transformations ne pourra que participer à la marge à l’objectif de construire 70 000 logements par an fixé par le schéma directeur de la région Ile-de-France (Sdrif). A Paris, où le foncier est rare, le volume de transformation a tout de même augmenté depuis 2010 avec 104 400 m2 autorisés à devenir du logement sur la période 2011-2013. Les gisements de locaux considérés comme obsolètes se situent surtout en première et deuxième couronne, notamment en banlieue nord.

L’observatoire effectue dans son étude plusieurs recommandations visant particulièrement les institutionnels, aujourd’hui peu enclins à ce genre de pratiques. Des incitations financières et des assouplissements des règles d’urbanisme pourraient les conduire, selon les auteurs, à prendre leur part dans le nécessaire effort collectif.

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