W. Pauwels (Paris sud aménagement) : « Il est aujourd’hui systématiquement nécessaire d’inventer »

Willem Pauwels, directeur général de Paris sud aménagement, qui vient de créer deux foncières et participe à différents projets lauréats du concours « Inventons la métropole du Grand Paris », décrit les changements en cours dans le métier d’aménageur public. Il fait le point, par ailleurs, sur certains grands projets de « PariSudam ».

Quel est votre périmètre d’intervention et comment se compose votre actionnariat ?

La ville de Massy demeure le principal actionnaire de Paris sud aménagement. L’agglomération possède sa propre SEM, plus récente, baptisée Paris-Saclay aménagement. Mais nous intervenons aujourd’hui, peu ou prou, sur l’ensemble des départements franciliens. Nous sommes aujourd’hui devenus une petite SEM, avec un rayonnement régional.

Willem Pauwels. © Jgp

Quelle est l’identité de Paris sud aménagement ?

Le métier d’aménageur doit changer. Les questions que se posent les territoires, dans leur diversité, sont de plus en plus complexes. Notre métier historique de base, l’aménagement, ne constituait qu’une séquence. Souvent, nous intervenions trop tard et repartions trop tôt, sans être en capacité de répondre à la totalité des questions posées. Nous tentons, depuis quelques années, non pas de maîtriser la totalité de la chaîne de valeur de la fabrique de la ville mais d’être présents, potentiellement, à plusieurs moments-clé.

Comment cela se traduit-il ?

Nous avons mis en place une série de briques, utilisables en fonction des questions que se posent les territoires. Certaines sont somme toute assez classiques : nous menons des missions de stratégie urbaine, très en amont du lancement des projets. Nous accompagnons, dans ce cadre, les collectivités dans leur réflexion sur la transformation de la ville, que ce soit leurs centres-villes, leurs friches, leurs centres commerciaux à repenser, soit l’ensemble des questions urbaines que se posent aujourd’hui les territoires. Dans ce cas, la réponse ne réside d’ailleurs pas toujours dans le lancement d’une opération d’aménagement.

Quelle forme prend alors votre intervention ?

Il s’agit plutôt de ce que l’on appelle désormais de la tactique urbaine. Nous menons ces missions avec plaisir, elles constituent pour nous une forme de laboratoire de R&D, avec des solutions toujours différentes. Nous réalisons également des missions de construction pour le compte de tiers, de bâtiments et d’équipements publics mais aussi privés. De nombreuses collectivités ne sont pas équipées pour réaliser des équipements publics, qui sont souvent des moutons à cinq pattes. Il s’agit là de missions de conducteur d’opérations ou de maître d’ouvrage délégué.

Avez-vous des exemples ?

A Saint-Cloud (Hauts-de-Seine), nous réalisons un parking souterrain avec un marché en surface. A Champlan (Essonne), nous transformons un ancien moulin en médiathèque. A Massy (Essonne), dans le cadre d’une mission de conduite d’opérations pour le compte de tiers, nous pilotons la réalisation du siège d’un négociant en bois, la ville n’étant pas équipée pour suivre cette construction. Ce métier de constructeur est important. En tant qu’aménageur, nous dialoguons en permanence avec cette profession, il est donc intéressant de savoir de quoi l’on parle, si on veut les challenger, les pousser dans leurs retranchements, et ne pas seulement se montrer vindicatifs et discrétionnaires.

Nous exerçons également, bien entendu, le métier classique d’aménageur, sur lequel l’activité de la société repose aujourd’hui. Avec des concessions, à Massy et en dehors. Nous avons, par exemple, signé une convention de requalification urbaine à la Noé, à Chanteloup-les-Vignes (Yvelines). Nous accompagnons, de façon récurrente, des opérateurs immobiliers dans des appels à projets urbains innovants (APUI), à l’instar d’« Inventons la métropole du Grand Paris ».

Quel est alors votre rôle ?

Nous intervenons dans ces dossiers en assistance à maîtrise d’ouvrage. Nous accompagnons ces acteurs dans le montage de l’ingénierie juridique et financière des dossiers de réalisation des équipements publics qui accompagnent ces programmes. Un promoteur, quel qu’il soit, réalise des projets immobiliers et se cantonne au périmètre de son intervention. Notre rôle est de contribuer à ce que ces programmes deviennent des projets urbains. Car ces réalisations dépassent même les limites proches de leur périmètre. Ce sont des sujets que l’on a l’habitude d’appréhender. Nous avons, par exemple, remporté, avec Cibex, le site du fort de Romainville, aux Lilas, dans le cadre d’« Inventons la métropole du Grand Paris ». Nous avons, par ailleurs, gagné une consultation pour lancer une opération de redynamisation du centre-ville d’Orsay.

Prenez-vous part également à des opérations de copromotion ?

C’est notre quatrième métier. Mais nous nous restreignons, à ce sujet, à des opérations que nous estimons relever de l’intérêt général, conformément à nos statuts. Par exemple, nous intervenons à Morangis, dans le cadre d’« Inventons la métropole du Grand Paris » également. Nous y réalisons 60 logements, en accession à la propriété et sociaux, articulés autour de la reconquête d’une friche, qui sera dédiée à de l’activité agricole. La mise en place du process agricole sera en partie financée par l’opération de copromotion. L’exploitant agricole bénéficiera de logements sociaux, en insertion, dans les programmes que nous allons réaliser avec notre partenaire Nexity, avec lequel nous avons créé une société ad hoc. L’agriculteur bénéficiera également d’espaces pour créer un verger. Il sera titulaire d’un contrat d’entretien des espaces extérieurs de la copropriété. Le programme prévoit des serres en toiture, qui appartiendront aux propriétaires des logements, mais que l’agriculteur exploitera.

Nous avons essayé de créer là des synergies, entre un agriculteur et une opération de logements. L’ensemble sera géré par un bailleur social, à la suite de notre intervention. Cette opération constitue à nos yeux une préfiguration de la ville de demain, notamment la ville péri-urbaine, avec une prise en compte plus large de l’environnement, au sens large, des constructions réalisées.

Vous menez d’autres opérations de copromotion ?

Je le répète : nous conditionnons nos interventions en l’espèce à des opérations d’intérêt général ne visant pas la seule rentabilité financière. Même si cela n’est pas un tabou pour nous. Je dirige cette SEM depuis dix ans. Et depuis dix ans, elle dégage modestement du résultat. Je considère qu’une structure comme la nôtre se doit d’être un acteur économique et pas seulement un appareil dédié à un territoire ou à une collectivité. Les communes ont de moins en moins de moyens, financiers et humains. Or, pour sortir des projets, accompagner les collectivités dans l’accomplissement de leurs ambitions, il faut disposer de fonds propres et posséder une ingénierie polyvalente.

Willem Pauwels. © Jgp

Avez-vous créé des filiales ?

Nous avons récemment mis en œuvre deux filiales. La Foncière tout d’abord, qui a pour objet d’acquérir des terrains stratégiques, en étroite concertation avec les collectivités. Nous n’avons naturellement pas la volonté de concurrencer l’EPF Ile-de-France qui dispose de tout autre moyen et ambitions. Mais nous imaginons là pouvoir accompagner des collectivités pour porter des fonciers stratégiques. C’est aussi une façon pour nous et la collectivité concernée de capter une partie de la valeur de la rente foncière.

Les aménageurs publics créent une série d’aménagements, réalisent des espaces publics de qualité, pour favoriser la desserte d’un territoire, créent des équipements valorisants et structurants, financés par les collectivités territoriales, parfois à perte, pour valoriser des terrains qui renchérissent in fine le foncier qu’elles vont devoir acquérir. Il y a là une sorte de contre-sens. Nous devons donc profiter nous aussi de cette rente foncière et ne pas la laisser entièrement entre les mains du propriétaire des terrains. Cette foncière a commencé son activité en acquérant ses premiers terrains à Massy, qui est traditionnellement notre lieu d’expérimentation.

Quelle est la vocation de la seconde filiale que vous avez créée ?

Il s’agit d’une autre foncière de portage d’actifs construits, plutôt en pied d’immeuble. Baptisée Rez-de-ville, son objectif est de se rendre propriétaire de murs pour y installer notamment des commerces, ou des activités libérales ou productives, afin de favoriser une cohérence d’ensemble, à l’échelle d’un territoire. Quand les baux sont détenus par 30, 40, ou 200 propriétaires, les discussions globales ne sont pas possibles et la seule règle est celle de la rentabilité de l’investissement fait. Ce qui conduit à une forme d’uniformisation ou de paupérisation des implantations commerciales dans les centres-villes.

Rez-de-ville pourra consentir des efforts financiers pour favoriser par exemple l’implantation de commerces de bouche, au rendement moindre que d’autres types de commerce, tout en équilibrant par ailleurs ses recettes grâce à d’autres baux à la rentabilité supérieure. Nous venons d’acquérir, à Massy, notre premier espace, pour y implanter un centre médical de 500 m2. Cet outil pourrait bien-sûr, demain, dépasser les frontières de Massy.

Comment le métier d’aménageur public se transforme-t-il ?

Nous sommes confrontés à une double nécessité. La complexité est telle à présent qu’il est systématiquement nécessaire d’inventer. Les solutions ne sont plus univoques. Les attentes de la société civile sont plus nombreuses, plus vives, parfois contradictoires. Nos outils doivent répondre à la fois à ces attentes et à celles des territoires pour lesquels nous intervenons. Désormais, l’aménagement de la ville ne doit plus s’intéresser uniquement au contenant mais aussi au contenu, passer du matériel à l’immatériel également.

Jusqu’à un passé récent, l’aménageur public ne se préoccupait pas réellement de ce qui allait se passer dans les bâtiments qu’il concevait, ni à la manière dont les espaces publics qu’il concevait serait vécu. Nous nous posons aujourd’hui des questions sur notre rôle futur en matière d’animation urbaine. Les opérations d’aménagement sont longues, les attentes de la société changent. Elles sont sportives, culturelles, sociales… et les collectivités ne pourront pas y répondre exhaustivement. Il faut inventer de nouveaux montages entre le public et le privé pour faire émerger de nouveaux acteurs de la vie sociale. La Covid-19 renforce cette nécessité. La pandémie, dont on espère tous qu’elle sera temporaire, nous oblige aussi, plus que jamais, à repenser nos modes d’intervention.

Sur le même sujet

Top