Olivier de la Roussière (Vinci Immobilier) et Olivier Wigniolle (Icade) ont détaillé, mercredi 21 novembre 2018, les propositions de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprises pour fluidifier l’immobilier tertiaire en Ile-de-France.

Olivier de la Roussière a regretté, en préambule de son intervention, que la réglementation française rende la mixité des usages difficile, contrairement à ce qui est possible partout ailleurs. « On travaille aujourd’hui différemment, avec l’émergence du télétravail, du coworking, dans les hôtels, les cafés », a-t-il constaté. Le président de Vinci Immobilier espère que l’émergence de grandes tours favorisera celle de bâtiments conçus pour accueillir cette pluralité d’usages. Une façon d’appeler le législateur – et plus largement l’administration à l’origine des règles d’urbanisme – à prendre davantage en compte le réel et ses évolutions.

Olivier de la Roussière (Vinci immobilier) et Olivier Wigniolle (Icade). © Jgp

C’est d’ailleurs l’objectif des différentes propositions de simplification détaillées par l’Orie ce mercredi 21 novembre. Olivier de la Roussière a espéré que l’ensemble de ces 10 prescriptions soit repris, rappelant que 5 des 28 formulées en 2014 avaient été suivies d’effet. Une fiscalité plus stable mais aussi plus opérationnelle, des procédures allégées, créant des conditions favorables à la modernisation du parc tertiaire : tels sont les grands objectifs des recommandations de l’Observatoire qui réunit l’Etat et les professionnels de l’immobilier d’entreprise.

Homogénéiser l’assiette des taxes d’urbanisme

En obtenant que la surface de plancher (SDP), avec un abattement de 15 %, devienne la base de calcul des principales taxes d’aménagement et d’urbanisme, « nous économiserons du temps et donc de l’argent », a résumé Olivier Wigniolle. Le directeur général d’Icade a rappelé que les nombreuses taxes afférentes à l’immobilier tertiaire avaient des assiettes différentes conduisant les services des entreprises à jongler avec les fichiers sans jamais être totalement sûrs que la surface retenue était la bonne. L’Orie propose que le choix soit laissé aux assujettis entre un abattement de surface au réel ou un abattement forfaitaire, fixé à 15%, là aussi dans un objectif de simplification.

L’Orie propose par ailleurs que la taxe d’aménagement soit basée, lors des opérations de restructuration de bureaux, sur la surface de plancher ajoutée à celle existante avant les travaux.

Un médiateur étendu à toutes les classes d’actifs

Afin de réduire l’incertitude et la durée des procédures, l’observatoire demande également que l’on stabilise les règles régissant l’exigence de renouvellement des études d’impacts lors de l’instruction des permis de construire de bâtiments conçus dans le cadre d’une ZAC qui a déjà fait l’objet d’une étude d’impact lors de l’instruction du permis d’aménager.

La mise en place d’un médiateur, étendue à toutes les classes d’actifs, figure également parmi les mesures attendues. Olivier de la Roussière a rappelé l’efficacité du médiateur mis en place par le préfet Carenco dans le domaine du logement. « Il est souvent compliqué d’intenter des procédures contre des collectivités territoriales en cas de problèmes rencontrés par exemple sur un délai de délivrance, et cette médiation nous permettait également de gagner un temps précieux », a souligné Olivier Wigniolle.

Les professionnels de l’immobilier d’entreprises souhaitent mettre en garde les élus contre la multiplication des règles édictées par les plans locaux d’urbanisme (PLU) qui sont, estiment-ils, autant de possibilités de recours pour des requérants parfois mal intentionnés.

Un alignement des règles concernant les Immeubles à grande hauteur (IGH) applicables aux bureaux et aux logements est également recommandée par l’Orie, les premiers étant soumis à cette réglementation très coûteuse dès 28 mètres de dernier plancher tandis que les seconds ne doivent s’y plier aujourd’hui qu’à partir de 50 mètres.

Aires de stationnement dans les Ehpad

Enfin, dans le cas d’une amélioration environnementale du bâtiment d’au moins 10 % par rapport à la norme en vigueur à la date du dépôt du permis de construire, l’Orie propose qu’un immeuble de bureau puisse être reconstruit à l’identique pendant dix ans à compter de sa démolition, « nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ».

Les Tours Société générale, ex-Chassagne et Alicante, à la Défense. © Jgp

Pour éviter les interminables conflits liés notamment à la présence d’une loge de concierge dans un ensemble tertiaire, l’Orie propose que « lorsque des locaux ne sont plus physiquement à usage d’habitation depuis plus de dix ans, qu’ils font partie d’un ensemble immobilier plus vaste appartenant à un seul et même propriétaire et qu’ils en représentent moins de 5 % de la surface de plancher, leur usage soit réputé être celui de cet ensemble immobilier ».

L’observatoire propose, enfin, de légiférer sur le nombre maximal d’aires de stationnement pour les constructions d’établissements d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes (Ehpad), de résidences séniors, de résidences hôtelières, étudiantes ou d’hôtels traditionnels.