F. Acerbis (Immobel) : « Nous ciblons le Grand Paris »

Fabien Acerbis, directeur général d’Immobel France, revient sur la stratégie du promoteur belge, présent en France depuis deux ans. Immobel veut se concentrer sur la région francilienne pour ses projets résidentiels et tertiaires, en mettant en avant son savoir-faire dans le domaine de la restructuration et de la haute qualité de produit.

Pouvez-vous nous présenter Immobel ?

Immobel est le plus grand développeur immobilier coté en bourse en Belgique, avec une dimension européenne. Il existe depuis 1863 et il est désormais basé dans six pays européens : Belgique, Luxembourg, Pologne, Allemagne, Espagne et la France. Son savoir-faire réside, que ce soit dans le domaine tertiaire ou résidentiel, dans des montages complexes de grandes restructurations urbaines d’immeubles existants, tout en maintenant un niveau de qualité de produit et de réalisation très élevé. Nous sommes présents en France depuis seulement deux ans, avec la volonté d’en faire l’une des filiales les plus importantes du groupe.

Fabien Acerbis, directeur général d’Immobel France. © Maelenn de Coatpont

Nous visons les grands projets qui font plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés, voire parfois plusieurs centaines. La raison en est simple : notre métier est devenu de plus en plus juridique avec des problématiques aussi bien sur des petits projets que sur des plus gros. Pour autant nous travaillons aussi sur des projets plus petits. Immobel est également spécialisé dans les montages complexes. Le groupe est détenu à environ 60 % par notre CEO, le baron Marnix Galle, qui a racheté Immobel voilà quelques années. Après avoir lancé sa structure tertiaire en France fin 2018, Immobel est entré dans le domaine résidentiel français, par croissance externe avec l’acquisition du promoteur Nafilyan & partners en juillet 2019. Ces deux entités sont réunies désormais sous la bannière d’Immobel France et regroupent 75 collaborateurs basés à Paris.

Quelles opérations d’importance avez-vous réalisé en Ile-de-France ?

En tertiaire, toutes sont encore au stade du développement-montage ou permis de construire car nous ne sommes en France que depuis deux ans. Nous avons notamment dans le « pipe » une première très belle opération de restructuration rue du Faubourg Saint-Antoine, juste à côté de la place des Vosges (voir encadré). Nous avons livré, entre autres, une résidence étudiante à Aubervilliers (Seine-Saint-Denis) de 300 chambres et une opération de 200 logements à Croissy-sur-Seine (Yvelines). Nous lançons prochainement deux opérations emblématiques. Une première au sein de la ZAC du Fort d’Aubervilliers gérée par Grand Paris Aménagement avec plus de 400 logements qui mêleront logement social, logement intermédiaire et accession. La commercialisation est prévue pour le second trimestre 2021 et le lancement des travaux à la rentrée scolaire. Nous avons enfin un beau projet de 230 logements à Bussy-Saint-Georges comptant une résidence service seniors haut de gamme et une centaine de logements libres.

Projet d’Immobel au sein de la ZAC Fort d’Aubervilliers. © Immobel

Notre objectif n’est pas de faire du volume pour du volume, mais de réaliser des opérations emblématiques, conformes à nos standards, soit d’une grande qualité architecturale et environnementale. Nous ambitionnons d’atteindre les 300 millions d’euros de chiffre d’affaires dans le résidentiel de manière pérenne et souhaitons réaliser quelques grosses opérations tertiaires. Plus généralement, nous voulons aller vers la restructuration car c’est aussi l’ADN du groupe en termes de qualité de produit et sur le plan du développement durable.

Le tertiaire neuf est quasiment à l’arrêt. Quel regard portez-vous sur les conséquences de la pandémie dans ce secteur ?

Le jour où la pandémie sera derrière nous, il y a aura probablement un certain rééquilibrage entre le télétravail, le bureau et les tiers-lieux comme les coworkings. Les gens vont être amenés à moins se déplacer, et donc à aller trouver des lieux de travail éphémères proches de leur rendez-vous ou de leur domicile. En tout état de cause, les fondamentaux restent les mêmes et notamment les emplacements prime continueront à attirer les entreprises, peut-être avec des exigences de surfaces différentes. Aujourd’hui, dans le tertiaire, quand on est très bien placé – sur le quartier central des affaires (QCA) de Paris, le long de la future ligne du Grand Paris express ou très proche des transports en commun en première couronne – quand on répond aux besoins des entreprise en fonction de la taille des opérations, on constate que les loyers n’ont pas baissé et que les taux n’ont pas augmenté.

Quid du zéro artificialisation net pour les grands projets, qui pourrait devenir la norme en Ile-de-France ?

Tout d’abord, il faut savoir que le logement représente une part très faible de l’artificialisation des sols, 3 % pour le logement collectif entre 2012 et 2017 d’après l’Institut Paris Region. Le chiffre est également faible pour le bureau. La part des carrières ou des bâtiments logistiques est beaucoup plus importante. A titre personnel, je ne suis pas favorable à l’étalement urbain, je pense que nous pouvons construire la ville sur la ville, notamment en réhabilitant ou en surélevant un certain nombre de bâtiments. Ce n’est pas parce qu’on densifie qu’on ne respecte pas l’environnement. Quelque fois, la déconstruction apparaît comme inévitable et construire du neuf n’est pas antinomique avec le respect de l’environnement et la prise en compte du développement durable. C’est par exemple le cas de la restructuration, un type de projets qui n’est pas assez pratiqué en Ile-de-France. Restructurer, c’est ne pas toucher à l’espace naturel. C’est ce que nous faisons rue Saint-Antoine et ce projet en appelle d’autres à l’avenir. Il faudrait simplement que les élus locaux nous laissent à nouveau réaliser nos projets en délivrant les permis de construire conformes à leurs PLU, car la demande en logement est toujours aussi forte mais l’offre se raréfie.

Quelle est la spécialisation d’Immobel France sur le plan géographique ou des types de logements ?

Nous avons pris la décision, dans un premier temps, de nous concentrer sur le territoire de l’Ile de France, où il y a fort à faire encore, que ce soit au niveau tertiaire que résidentiel, pour pérenniser notre activité. Nous avons une prédominance pour le Grand Paris, même si nous avons quelques projets en grande couronne. Nous allons chercher à conserver l’image d’Immobel en Europe, notamment en proposant un niveau élevé de qualité architecturale et environnementale. Nous ne pourrons pas proposer en Ile-de-France les surfaces habitables moyennes de Belgique, qui sont bien plus importantes qu’en France. En revanche, nous présenterons un niveau de produit supérieur à ce qui se fait, y compris en termes de surface, ce qui correspond aux attentes des habitants. Par ailleurs, dans le résidentiel, nous utilisons beaucoup de pierres en façade au sein du groupe, nous souhaitons nous  en inspirer pour Immobel France. Nous allons aussi pousser la personnalisation des appartements, proposer le plain pied entre la surface intérieure et extérieure dans le cadre de certaines gammes, ou encore offrir des surfaces extérieures généreuses, ce que les clients réclament de plus en plus.

Quid du démembrement, très présent en Europe du nord et qui se développe en France, comme l’office foncier solidaire ou le bail réel solidaire ?

Le démembrement social existe depuis un certain temps en France. Nous l’utilisons déjà sur un certain nombre de nos programmes, notamment à Paris.  Nous souhaitons également développer le bail réel solidaire car ces produits permettent de toucher des catégories de personnes différentes.

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