E. Groven (Société générale) : « L’immobilier tertiaire va connaître des ajustements majeurs »

Eric Groven, responsable de la direction immobilière de la banque de détail en France Société générale et président de Sogeprom, décrit l’impact de la crise sanitaire sur la conception de l’immobilier de bureau. Il constate également que l’accès au logement pour certains particuliers s’est restreint par les nouvelles règles de crédit édictées par le Haut conseil de la stabilité financière (HCSF), mais il réaffirme sa confiance dans l’avancement du Grand Paris.

Comment analysez-vous l’impact du reconfinement sur l’économie ?

Eric Groven. © Jgp

Ce reconfinement, si nécessaire soit-il, vient porter un nouveau coup à l’élément moteur de toute croissance économique : la confiance. Début septembre, nous avons cru à une reprise solide dans l’immobilier, car nous avons alors constaté un rebond technique, provenant du dénouement d’un certain nombre de transactions interrompues pendant le confinement et réalisées à la rentrée : les prix se tenaient, l’activité reprenait doucement. Mais, assez vite, nous avons réalisé que ce rebond n’était pas consistant, à cause de la remontée des incertitudes sur l’avenir. Si, par exemple, on redoute de perdre son emploi, on y réfléchit à deux fois avant d’oser se lancer dans une acquisition immobilière. Le redémarrage économique se produira lorsque reviendra la confiance, une fois la crise sanitaire résolue.

Cela vaut-il pour limmobilier dans son ensemble ?

Cette crise conforte la double idée que le logement est résilient et l’immobilier tertiaire assez exposé globalement aux variations économiques, sous la conjonction de plusieurs éléments, dont le développement récent et rapide du télétravail : seulement la moitié des effectifs de La Défense est actuellement présente sur site, ce qui est notamment le cas à la Société générale. Les immeubles de grande hauteur (IGH) doivent en effet s’adapter aux règles de distanciation sociale pour protéger leurs occupants et les flux humains être fortement régulés, notamment par les capacités restreintes des ascenseurs.

Le flex-office et lopen-space ont-ils vécu ?

Les bureaux en flex-office et en open-space, qui s’étaient généralisés avant la crise, sont naturellement toujours là mais, comme l’a montré une récente enquête de la chaire immobilier et développement durable de l’Essec, les salariés aspirent désormais à des espaces plus petits, de six à huit personnes (avec une préférence pour des postes attitrés), séparés des autres espaces pour cantonner les risques.

La profession réfléchit donc à « re-modulariser » les bureaux : flex office et open-space avaient pour principal objectif la productivité immobilière optimisant les surfaces, donc les coûts. Or la survenance de l’épidémie fait apparaître aujourd’hui une double notion intéressante. D’une part, la valeur sanitaire des bâtiments préoccupe les utilisateurs : l’endroit où je travaille protège-t-il efficacement ma santé, les flux humains et la circulation]/régénération d’air y sont-ils anticovid-compatibles ? D’autre part, émerge la notion de « ville résiliente », qui organise ses services publics pour anticiper et juguler les crises.

Je pense donc que l’immobilier tertiaire va connaître de forts ajustements pour tous les actifs qui ne répondent pas à la triple condition d’offrir une réponse adaptée à la crise sanitaire, de respecter les dernières normes environnementales… et d’être bien situés ! En revanche, l’immobilier résidentiel devrait continuer à afficher une saine résilience, notamment en Ile-de-France où persiste malheureusement un fort déséquilibre entre offre et demande de logements.

Et le télétravail ?

A la sortie du reconfinement, pendant lequel il est obligatoire, le télétravail devrait à mon avis globalement s’imposer à raison de deux jours par semaine pour les emplois qui le permettent. J’ai pour ma part adopté – hors confinement – une forme originale de télétravail : je commence ma journée à la banque vers 7h30, puis je pars au plus tard à 15h30. Je fixe donc le matin l’ensemble des réunions que je juge nécessaires en présentiel, suivies généralement d’un déjeuner avec mes clients. Ensuite commence pour moi une seconde journée de travail à distance jusqu’au soir depuis mon domicile… j’évite ainsi les encombrements de circulation qui n’ont jamais été aussi importants en région parisienne.

Comment se passent les négociations entre les différentes parties prenantes au sujet de la prise en charge des surcoûts liés à la suspension des chantiers au printemps dernier ?

Personne dans la filière immobilière n’a intérêt à déclencher une guerre juridique qui s’ajouterait à la crise économique qui sévit. Nos entreprises immobilières sont toutes sorties affaiblies de la crise et la profession tente de gérer les différents intérêts en bonne intelligence. Ce qui compte principalement est de sauvegarder le niveau d’activité. Or certains promoteurs constatent des taux d’annulation des réservations sur le logement neuf proches de 50 %, contre 20 % en temps normal : ce chiffre massif traduit l’inquiétude des particuliers face à l’avenir et le durcissement des conditions d’octroi de crédit.

Laccès au crédit des particuliers est-il désormais moins aisé ?

Le durcissement récent par Bercy des règles d’octroi du crédit immobilier, intervenu avant la crise sanitaire, fait que les foyers à ne pas obtenir leur prêt sont plus nombreux. Le HCSF a estimé que deux anomalies devaient être corrigées : jugeant excessive la charge de remboursement des mensualités, il l’a limitée à un tiers des revenus d’un ménage, tout en proscrivant les emprunts au delà de 25 ans.

Quel est limpact de ces nouvelles règles ?

Ce durcissement des conditions d’octroi de crédit immobilier est censé mieux protéger à la fois emprunteurs et établissements prêteurs. Soit. Mais il présente un inconvénient majeur : le HSCF ignore toute modulation de la charge de remboursement selon l’importance des revenus du foyer. Or certains ménages peuvent consacrer plus d’un tiers de leurs revenus au remboursement d’un crédit immobilier sans mettre pour autant en péril leur « reste à vivre » quotidien. Sont par exemple concernés certains propriétaires investissant pour louer, déjà endettés mais souhaitant bénéficier du dispositif Pinel ; certains jeunes primo-accédants sont également concernés par ces nouvelles règles plus strictes qui ignorent leur niveau de revenu.

En somme, autant protéger les ménages les plus fragiles s’impose d’évidence comme une nécessité sociale, autant gripper le marché de l’accession et de l’investissement immobilier par des règles exagérément restrictives m’incite à prôner une réglementation plus souple, car proche de la réalité.

Quel impact la Covid-19 a-t-elle sur lactivité de Sogeprom ?

Sogeprom, filiale à 100 % de Société générale, a pu éviter de contracter un prêt garanti par l’Etat (PGE) et de recourir au chômage partiel. Nous avons néanmoins, comme beaucoup de nos pairs, subi une baisse sensible de notre chiffre d’affaires. Et ceux qui n’ont pas enregistré une telle baisse ont recouru assez largement au dispositif public d’achat de logements intermédiaires sous l’égide de la Caisse des dépôts.

Le rooftop de la Tour Ampère e+, siège de Sogeprom à La Défense, redessiné par Ateliers 2/3/4/. © Charly Broyez

Vous navez pas réalisé de telles cessions ?

Sogeprom étant en phase de développement, nous ne disposions pas d’un stock suffisant pour réaliser massivement des cessions sous cette forme ; j’appelle d’ailleurs de mes vœux ce développement du logement intermédiaire, l’un des nombreux points faibles de la politique du logement en France. Si la crise sanitaire permet aux classes moyennes, qui ne bénéficient ni du logement social ni de l’accès au marché libre, de mieux se loger à des prix abordables, alors cette crise terrible que nous traversons aura au moins eu un effet bénéfique.

Quel impact pour le Grand Paris ?

Société générale a récemment annoncé une nouvelle enveloppe de 3 milliards d’euros de crédits bancaires dédiés au financement des projets du Grand Paris jusqu’aux Jeux de 2024, pour soutenir le financement de tous les acteurs publics et privés qui y contribuent. Et nous venons de remporter, avec Demathieu Bard Immobilier, le concours organisé par la Solideo pour la réalisation du lot principal du Village des médias à Dugny : quel meilleur exemple de notre investissement pour le Grand Paris ?

En quoi consiste le projet de Village des médias pour les Jeux de Paris 2024 ?

Il s’agit d’un nouvel écoquartier, une véritable cité-jardin du XXIe siècle : nous construisons des logements destinés dans un premier temps aux journalistes et aux techniciens, espaces qui seront ensuite transformés en un quartier résidentiel mixte avec bureaux, commerces, crèche, centre médical, conciergerie… dans un environnement verdoyant respectueux de la biodiversité. Deux concepts majeurs sont à l’œuvre : le double permis de construire et la réversibilité des bâtiments. Transformer un immeuble de bureaux en logements n’est possible que si l’architecte a prévu dès le départ cette évolution. Pour le Village des médias, nous avons dans un seul et même permis les autorisations nécessaires pour la construction initiale et pour la transformation de l’ensemble, le moment venu, en phase « Héritage des ouvrages olympiques ».

Le Grand Paris avance, fabuleux « Projet du siècle pour l’Ile-de-France ». Qui se souviendra, dans 10 ans, lorsque tout le monde profitera des 68 nouvelles gares et des 200 km supplémentaires de métro automatique, que l’on a mis quelques mois de plus que prévu à le construire à cause d’un virus qui circulait à l’époque ? Je reste donc extrêmement positif et optimiste pour ce passionnant chantier.

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