André Yché, ancien président du directoire de CDC habitat et essayiste, détaille la logique et les modalités des mesures de son rapport remis au gouvernement en juillet dernier, qui propose notamment de surtaxer les bureaux et surfaces commerciales vacantes et d’accorder un crédit d’impôt aux opérateurs de ces transformations.
Sur quels constats se base le rapport (*) que vous avez remis le 4 juillet dernier au gouvernement sur la transformation des actifs immobiliers ?
Le confinement lié à la pandémie a fait exploser le modèle d’urbanisme classique, qui était déjà très affecté, très contesté et subi. Ce modèle traditionnel est fondé sur deux principes. D’une part, des métropoles monocentriques et, d’autre part, une spécialisation spatiale des grandes fonctions urbaines en quartiers résidentiels, quartiers d’affaires, zones d’activités. Au fond, beaucoup de gens ont découvert qu’ils pouvaient finalement éviter les deux ou trois heures de transport collectif qu’ils supportaient chaque jour. Au point qu’aujourd’hui, des grands patrons commencent à dire qu’en matière de télétravail, trop c’est trop. Par ailleurs, l’essor concomitant du commerce électronique a beaucoup affaibli la grande distribution.
Quelles sont les conséquences de ces évolutions ?
On estime que le quart des 1 200 très grandes surfaces commerciales que compte la France doivent être reconfigurées. La reconfiguration type, en l’espèce, consiste à transformer la halle centrale, qui accueille une galerie marchande, en rue commerçante avec des logements construits au-dessus des commerces. Ce qui contribue à créer une clientèle de proximité pour ces boutiques. L’autre impact majeur, évidemment, concerne l’immobilier de bureau. L’Ile-de-France en compte 55 millions de mètres carrés, dont environ 38 millions sont marchands, non pas occupés par leurs propriétaires mais loués. Cinq millions de ces 38 millions de m² sont aujourd’hui vacants. Les grandes études notariales de la place prévoient que dans trois ans, l’Ile-de-France comptera 8 millions de m² de bureaux vacants. S’ajoute à cela la problématique des actifs de l’État, qui a décidé de désaffecter environ le quart de ses surfaces tertiaires de bureaux, soit 5 millions de mètres carrés. De nombreuses zones d’activité, artisanale ou industrielle, sont déjà ou vont être prochainement obsolescentes. Il faut donc repenser l’ensemble des équilibres urbains.
André Yché. © Jgp
Comment ?
Il ne faut pas remplacer une monofonctionnalité par une autre. Il faut du multifonctionnel, au niveau de l’immeuble, de l’îlot, du quartier. Prenons l’exemple de Paris La Défense, où les remises commerciales à l’entrée de nouveaux locataires, qui sont traditionnellement de l’ordre de 25 % du bail, atteignent souvent 50 % du bail. La perte de valeur à venir dans le portefeuille des foncières qui les détiennent est colossale. Tout le monde est à peu près d’accord : il faut travailler à la transformation d’une dizaine de tours. Mais il n’est pas raisonnable de penser l’avenir du quartier de La Défense comme un centre d’activités, un centre d’affaires où tout se ferme le jeudi soir et ne reprend vie que le mardi matin.
Quels sont aujourd’hui les obstacles à la transformation des actifs immobiliers ?
La première catégorie d’obstacles est liée à la perte considérable de valeur provoquée par la transformation de ces actifs, inévitable pour que l’équation économique de ces transformations fonctionne et qu’elles soient rentables. Cette perte de valeur va être d’autant plus grande que les prix ont été artificiellement dopés ces dernières années du fait d’une politique monétaire permissive. Au fond, tout le monde sait que les dettes souveraines ont explosé. Les flux de liquidités ainsi mis sur le marché se sont placés en Bourse. Alors que la productivité moyenne de l’économie française décline, la Bourse s’est très bien portée ces dernières années et l’immobilier a pris de la valeur. Résultat : pour que la transformation des actifs tertiaires obsolètes trouve un équilibre économique, certains immeubles vont devoir perdre jusqu’à 90 % de leur valeur actuelle.
Pourquoi les maires sont-ils nombreux à s’opposer à ces transformations ?
Pour des raisons économiques, liées à la perte de la taxe sur les bureaux et des impôts économiques dans leur ensemble qu’une transformation de bureaux en logements entraîne, aux charges inhérentes au résidentiel (demande de services publics divers liée à l’arrivée de nouveaux habitants) alors que la taxe d’habitation a été supprimée. D’autres raisons, beaucoup moins avouées, sont liées à la crainte par les maires de voir évoluer la base sociologique et donc électorale de leur commune. C’est flagrant dans l’ouest parisien.
Pourquoi estimez-vous que ces transformations sont inévitables ?
Si nous laissons les choses en l’état, il faudra mettre en œuvre un nouveau plan de rénovation urbaine pour traiter les friches urbaines que sont en train de devenir certains quartiers tertiaires. L’intérêt général bien compris est d’accélérer les choses pour faire émerger une nouvelle économie immobilière alors qu’aujourd’hui, la valeur des stocks tue le dynamisme des flux de transactions et d’investissements. La nouvelle économie immobilière passe aussi par la création d’un maillage régional par des lieux de coworking situés au plus près des lieux de résidence de salariés souhaitant télétravailler sans pour autant rester chez eux.
Quelles sont vos propositions ?
Il faut réduire la valorisation des stocks. Quand, de manière durable, voire définitive, un actif économique ne produit plus de richesses, il faut le prendre en considération à travers la fiscalité. Autrement dit, je considère qu’un actif inutilisé depuis un certain temps, comme les bureaux vacants ou les surfaces commerciales vacantes, doit faire l’objet d’une surfiscalité. Après deux ans de vacance, la taxe sur les bureaux pourrait être doublée, triplée au bout de trois ans. Pour adresser un signal au bénéfice des collectivités locales, une partie de la manne ainsi créée pourrait leur être reversée et l’autre partie reversée sous forme d’incitation aux investissements de transformation en logements. La tradition, dans ce pays, est de surtaxer les entreprises les plus performantes et les plus rentables. Ce que je propose, c’est de renverser la logique, c’est-à-dire de surtaxer les entreprises sous-performantes. Les Américains les appellent les entreprises zombies, celles qui vivent des subsides directs ou indirects de l’État. Si nous voulons redresser l’économie, il faut renverser complètement la logique. C’est ce que propose mon rapport. 80 % de l’aide publique à l’immobilier, y compris le dernier dispositif de défiscalisation dit Pinel, n’a servi qu’à alimenter la hausse des valeurs foncières.
Quelles sont vos propositions concernant la délivrance des autorisations d’urbanisme ?
Lorsqu’un projet de transformation est déposé, en préfecture et auprès des collectivités concernées, cela aurait pour effet de suspendre la surfiscalité mise en place, à condition toutefois que les travaux débutent dans les deux ans qui suivent. Si une collectivité territoriale, sans raison évidente, ne donne pas suite dans les deux ans après le dépôt de la demande, alors la compétence de délivrance du permis serait transférée au préfet du département. Dans certains cas, pour des opérations de moins de 5 000 mètres carrés de surface de plancher, je propose que l’on s’aligne sur le droit anglais, c’est-à-dire que l’on substitue au permis de construire une simple déclaration préalable de travaux. Nous pourrions également décider que pendant trois ans, les opérations de transformation soient exonérées des exigences de la loi SRU, ou que les logements sociaux et intermédiaires construits comptent double.
Faut-il d’autres mesures pour favoriser la transformation des actifs immobiliers tertiaires ?
Le code de la construction doit être unifié pour aligner tant que faire se peut les normes résidentielles et tertiaires, pour pouvoir construire des immeubles mixtes. Les normes de sécurité doivent également être harmonisées. Il faut également travailler sur la fiscalité de l’investissement, avec des questions très différentes selon que les acteurs concernés soient des foncières ou des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Il est compliqué, pour les gestionnaires d’actifs, d’expliquer, en assemblée générale, une perte de valeur de 30 ou 40 % sur la totalité du patrimoine de particuliers qui ont placé leur argent pour s’assurer un complément de retraite. Mais demander à l’État de prendre en charge cette dévalorisation est totalement hors du champ. Ce serait absurde et inacceptable. Les gestionnaires d’actifs ont obtenu un rescrit les autorisant à reporter le paiement de leur dû aux sociétaires qui souhaitent sortir de leur SCPI. Mais cela ne sera pas éternel. Les propositions de mon rapport aideront ces gestionnaires à expliquer les dévalorisations d’actifs auxquelles ils devront procéder. Je propose par ailleurs que les actifs mis temporairement à disposition d’acteurs de l’économie sociale et solidaire soient exonérés de surtaxe sur les bureaux.
Quels avantages souhaitez-vous voir accordés aux opérateurs qui se lancent dans ces opérations de transformation ?
Je propose que les opérateurs qui réalisent ces opérations de transformation bénéficient d’un avantage fiscal, sous forme d’un crédit d’impôt de 20 % du surcoût de la transformation de l’actif en logements ou en résidences gérées. L’éligibilité à cet avantage fiscal serait conditionnée par un plafond de charge foncière correspondant aux actifs apportés permettant la production de logements intermédiaires dans des conditions de rentabilité acceptables pour un investisseur institutionnel. Cette question n’est pas ancillaire : la perte de productivité de l’économie tertiarisée est en cause, puisque l’obsolescence de 100 milliards d’euros est de nature à dégrader la combinaison des facteurs de production, capital et travail, c’est-à-dire, en termes économiques savants, la productivité globale des facteurs. Nous devons considérer que l’urbanisme, comme le progrès technique et la formation, figure au premier rang des facteurs explicatifs du « résidu de Solow », cette part inexpliquée de la croissance par une analyse purement quantitative !
(*) Propositions destinées à faciliter l’émergence d’une industrie de la transformation des actifs immobiliers, remis par André Yché, ancien dirigeant de CDC Habitat à l’issue de la mission confiée par le Ministre délégué en charge du logement. Consultez le rapport.
