Présentée le 9 janvier dans les locaux de la Fédération des entreprises publiques locales, l’étude « Transparence sur les ZAC », réalisée par Isabelle Baraud-Serfaty d’Ibicity pour le compte d’Idheal, décortique, à travers l’analyse de 13 bilans d’opérations d’aménagement, ce que l’on finance quand on achète un logement construit dans le cadre d’une zone d’aménagement concertée. Une manière pédagogique de comprendre la fabrique de la ville, ses modes de financement et ses bénéfices.

Jusqu’où l’acquéreur de logement neuf finance-t-il son quartier, son voisin et la non-artificialisation ? Telle est la question qui sous-tend la dernière étude d’Idheal intitulée « Transparence sur les ZAC » et rendue publique le 9 janvier 2024. « L’idée a été de s’intéresser aux bilans des opérations d’aménagement, a expliqué à cette occasion Catherine Sabbah, déléguée générale du think tank. Et de savoir ce que contiennent les mètres carrés de logements qui sont fabriqués dans une ZAC. En résumé, l’idée est de comprendre comment on fait la ville, combien ça coûte et qui paie ? »

Catherine Sabbah. © Jgp

Concernant le titre de l’étude, « il nous semblait que la transparence était une vertu permettant de rendre acceptable ce qui aujourd’hui l’est de moins en moins pour les habitants, à savoir la densité, la mixité, le logement social…, a expliqué Catherine Sabbah. Quand on habite dans une ville, il peut se passer des choses à côté de chez nous, il peut se construire d’autres immeubles, on peut avoir des nouveaux arrivants, des nouveaux équipements dont on bénéficiera. Savoir comment cela fonctionne, comment cela est programmé, comment cela est financé… tout cela, il nous paraît bénéfique de l’expliquer. »

« Grille physico-financière »

« Il s’agit d’un exercice de dévoilement sur la façon dont se réalisent les opérations d’aménagement, a abondé Isabelle Baraud-Serfaty, fondatrice et dirigeante d’Ibicity, agence de conseil et d’expertise en économie urbaine, qui a réalisé l’étude pour le compte d’Idheal. L’idée est d’être pédagogique, de bousculer les idées reçues, de donner des ordres de grandeur. » Et de montrer à quels défis sont confrontés les collectivités locales, les aménageurs et les promoteurs immobiliers pour faire aboutir un projet urbain.

L’étude a été réalisée à partir de l’analyse des bilans de 12 ZAC et d’une opération hors ZAC, en partenariat avec les aménageurs impliqués. « Nous avons cherché à avoir une diversité de localisations, d’opérateurs (SEM, EPA, SPL, opérateurs privés) et de tailles d’opérations, a précisé Isabelle Baraud-Serfaty. Cet échantillon est insuffisant pour avoir une valeur statistique, en revanche les données recueillies nous ont permis de faire un certain nombre d’analyses et de bousculer quelques idées reçues. »

Isabelle Baraud-Serfaty. © Jgp

C’est d’ailleurs sous forme d’idées reçues que cette étude est restituée. Au total, 17 sont balayées. Les trois premières explicitent l’approche retenue dans l’étude, notamment le fait de construire, pour chaque opération, une « grille physico-financière », qui permet de comprendre les équilibres programmatiques et financiers d’une opération ainsi que les choix politiques qui les sous-tendent. « Systématiquement on associe à des hypothèses financières exprimées en euros HT des m2, qui sont soit des m2 de terrain soit des m2 de SDP. Tous les bilans des aménageurs ont été passés à cette moulinette-là », a précisé Isabelle Baraud-Serfaty.

Raison d’être de l’aménageur

Les idées reçues 4 et 5 reviennent sur la méthodologie de construction des bilans, en examinant notamment comment ils s’emboîtent avec ceux d’autres acteurs (collectivités locales, parties prenantes des projets). Les idées 6 à 9 présentent des résultats relatifs aux principaux postes de dépenses, notamment celle selon laquelle « les acquisitions foncières sont toujours les principales dépenses d’un aménageur ». C’est faux, même si « les situations sont néanmoins très variables selon le type d’occupation initiale et le contexte de l’opération ». Autre idée reçue : « plus les opérations sont éloignées des zones denses, plus leur desserte est coûteuse ». C’est inexact montre l’étude : « même en ville, la réalisation des chaussées, des trottoirs et des tuyaux représente un poste important. »

De g. à dr. : Olivier Toubiana, responsable du département aménagement à la Fédération des entreprises publiques locales où a été présenté l’étude, Isabelle Baraud-Serfaty, Catherine Sabbah et Antoine Pauchon, chef de projet à Idheal-recherche. © Jgp

Les idées reçues 10 à 13 analysent les recettes. Ce qui permet notamment de montrer que ce sont les acquéreurs de programmes neufs situés dans la ZAC les principaux financeurs des opérations d’aménagement et non les contribuables locaux, via les charges foncières. Autre pensée répandue : dans les opérations d’aménagement, le bureau finance le logement. Or, la plupart du temps, à l’exception de quelques zones géographiques à l’image du quartier de La Défense, c’est le logement qui finance le bureau.

Enfin, les idées reçues 14 à 16 interrogent le bilan, un des outils principaux de l’aménageur, qui a vocation à s’adapter aux évolutions des manières de faire la ville et les logements. En conclusion, l’idée reçue 17 confirme la « raison d’être » de l’aménageur dans la production de logements, en ce qu’il « organise la mixité sociale et programmatique, le financement des espaces et équipements publics, et la non-artificialisation des sols ». Quelques pistes de discussion sont ensuite proposées sur le fameux compte-à-rebours pour expliquer la formation des prix, sur le financement du logement social, sur le « coût » des parcs et espaces verts.

L’étude « Transparence sur les ZAC » est à télécharger sur le site d’Idheal.