Au lendemain de l’annonce par Grand Paris aménagement d’un train de neuf mesures visant notamment à réduire les coûts de construction et à accélérer la production de logements, certains promoteurs confiaient dans les allées du Mipim leur amertume parfois teintée de colère face à des dispositions qu’ils jugent très insuffisantes.
Jacques Ehrmann, le directeur général du groupe Altarea, n’y allait pas par quatre chemins mercredi après-midi, sur la Croisette, en marge du Mipim, pour fustiger les mesures annoncées par Grand Paris aménagement la veille, jugées très insuffisantes face à la crise en cours. Pour le promoteur, si l’on souhaite à la fois relancer l’activité du secteur et permettre aux Franciliens de se loger, tout doit être mis en œuvre « pour qu’une offre rentable rencontre une demande solvable ».
Jacques Ehrmann, Altarea. © Antoine Doyen
Au cœur des critiques d’une profession que la hausse des taux d’intérêt met à rude épreuve, figure l’élévation de l’exigence d’un aménageur public tel que GPA, qui entend sur différents sujets se montrer exemplaire. Les dispositions du rapport Girometti-Leclercq, qui fixe notamment des normes de dimension des logements au nom du confort de leurs occupants, sont également dans le collimateur des promoteurs en colère. En résumé, ces derniers estiment que la conjugaison des exigences environnementales – RE2020, décret tertiaire – avec celles du rapport Girometti-Leclercq aboutissent à des logements trop coûteux à produire, qui ne trouvent pas in fine d’acheteurs, expliquant largement la constitution de stocks qui finissent par ruiner leurs détenteurs, qui plus est lorsque les coûts de portage sont renchéris eux aussi par des taux d’intérêt élevés.
GPA « pompier pyromane »
Face à cet état de fait, « GPA joue les pompiers pyromanes », considère Jacques Ehrmann, aux yeux de qui aucune des mesures présentées mardi 12 mars par Jean-Philippe Dugoin-Clément et Stéphan de Faÿ, respectivement président et directeur général de Grand Paris aménagement, ne semble trouver grâce. Le directeur général du groupe Altarea regrette, par exemple, que l’aménageur annonce la mobilisation d’un fonds de 40 millions d’euros pour aider les promoteurs en mal de fonds propres, tout en exigeant des mêmes promoteurs 10 % du prix de vente de ses fonciers dès la signature d’une promesse. « GPA fait de la com’. Il essaie de nous dire “on va vous faire un peu moins mal”, alors qu’il faudrait un choc d’une toute autre ampleur », résume-t-il.
Autant de critiques que Stéphan de Faÿ ne balaie pas d’un revers de la main. Le directeur général de Grand Paris aménagement reconnaît que les pouvoirs publics ont pu parfois traduire de façon trop dogmatique les préconisations du rapport Girometti-Leclercq. Par exemple, en imposant une surface minimum aux appartements pour qu’ils bénéficient du dispositif de défiscalisation de la loi Pinel. « Le logement n’est pas une équation, rappelle Stéphan de Faÿ, et le confort d’usage ne se limite pas à des données chiffrées ».
Concernant la taille des logements, GPA souligne la mesure prévoyant la sécabilité des T4 et T5 en double T2 ou en T2 T3, visant à éviter la constitution de stocks de logements ne parvenant pas à se vendre. « Nous acceptons des surfaces jusqu’à 5 m2 inférieures aux prescriptions du rapport Girometti-Leclercq », souligne également Stéphan de Faÿ.
A Grand Paris aménagement, on s’étonne en revanche de se voir reprocher d’exiger 10 % du prix de cession d’un foncier dès la signature de la promesse, comme le font tous les établissements publics d’aménagement, alors même qu’une des mesures annoncées mardi prévoit de reporter ce versement à la date de dépôt du permis de construire. Stéphan de Faÿ cite en outre les 23 mois de différés de paiement sur 70 % du prix du foncier introduit également par le train de mesures du 12 mars.
Des exigences environnementales revues à la baisse
GPA rappelle enfin qu’il a aussi décidé de revoir ses exigences environnementales à la baisse. Les RE2020-28 et même 31 demandées parfois seront abandonnées pour se limiter aux exigences de la RE2020-25. Idem pour le label biodiversité, dont il ne demandera plus l’atteinte des niveaux 2 et 3.
Stéphan de Faÿ, entouré de Jean-Philippe Dugoin-Clément et de Soraya Hamraoui, directrice générale adjointe de GPA. © Jgp
L’aménageur signale au passage que les mesures présentées résultent d’une large concertation menée au cours des derniers mois avec une cinquantaine de promoteurs, de banquiers et d’investisseurs de long terme, consultation à laquelle Jacques Ehrmann, pourtant invité, n’a pas souhaité prendre part. Il souligne également la grande diversité de profils au sein de la profession de promoteurs. Sans nier les difficultés du moment, alors que certains opérateurs se financent aujourd’hui en fonds propres par le biais d’émissions obligataires à des taux oscillant entre 10 et 13 %. « Cela fait déjà deux ans que GPA s’est engagé dans une maîtrise des prix de vente du foncier qui représente dans ses opérations de l’ordre de 15 % du prix de vente des logements, conclut Stéphan de Faÿ, là où les promoteurs – Altarea-Cogedim en tête – faisaient monter les enchères jusqu’à 30 % ».
Le débat s’est poursuivi jeudi 14 mars matin sous la tente Grand Paris du Mipim, pour un débat entre Bruno Halluin (Dream), co-président de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Ile-de-France, et Soraya Hamraoui, DGA de Grand Paris aménagement.