Experte en développement économique des territoires, Marion Michel du cabinet CMN Partners préconise une approche globale face à la menace de déclassement qui pèse en Ile-de-France sur la plupart des sites d'activités à caractère productif fortement insérés dans le tissu urbain.
JGP : Vous intervenez régulièrement auprès des collectivités d’Ile-de-France pour les accompagner dans la redynamisation de leurs sites d’activités. Observez-vous des tendances récurrentes ?
Marion Michel, associée, responsable du développement Ile-de-France – CMN Partners
Marion Michel : Nous constatons de plus en plus que des menaces de déclassement pèsent sur la plupart des sites d’activités à caractère productif, fortement insérés dans le tissu urbain. Souvent anciens, comprenant des locaux vétustes ou sous-occupés, peu qualitatifs en termes d’aménagement urbain… ils sont exposés à la saturation des axes routiers, présentent un manque criant de services aux entreprises et aux salariés et proposent une offre foncière et immobilière de moins en moins adaptée aux besoins.
Ce « déclassement » représente-t-il un risque pour le développement économique des territoires?
La « survie » de ces espaces économiques est fondamentale pour les territoires, en particulier en 1ère couronne. Leur localisation géographique, leur desserte, les prix de location des terrains ou des bâtiments en font des opportunités de diversification économique et offrent souvent une large gamme d’emplois en adéquation avec la qualification de la population locale. Or, ils suscitent de plus en plus l’intérêt de projets à caractère commercial ou logistique. Des activités tentantes à court terme car solvables et pourvoyeuses d’emploi mais dont la compatibilité avec des activités productives est questionnée (flux de visiteurs, sécurité, dégradation de l’image de marque…).
Cette évolution tendancielle est-elle finalement si risquée que cela, puisqu’elle permet la reconversion de friches et la création d’emplois?
Au-delà des conflits d’usage, le mitage des sites d’activités menace leur équilibre global et celui des territoires. L’augmentation de la valeur foncière renforce l’incapacité des entreprises artisanales ou semi-industrielles à s’étendre, vendre ou reconvertir leur bâti.
Souvent situées en « second rideau », le risque est grand de voir partir ces entreprises qui contribuent au développement résidentiel des territoires, et créent elles-mêmes des emplois ! L’apparition de friches en second rideau ne trouve pas facilement preneur, y compris pour des activités commerciales, qui ont besoin de visibilité. Nous alertons régulièrement les élus sur le fait que les activités artisanales ou industrielles sont tout aussi intéressantes pour leur territoire. Les salariés de l’industrie et de l’artisanat disposent d’emplois plus stables et mieux rémunérés que dans le commerce et les services. Les retombées économiques (CVAE, CFE…) sont sans commune mesure. L’impact en termes d’emploi d’une implantation industrielle ou artisanale est deux fois plus élevé au mètre carré…
Donc pour vous, les grandes surfaces logistiques ou commerciales n’ont pas d’intérêt en termes de développement économique?
Entendons-nous bien, notre objectif n’est pas de bannir l’implantation de grandes surfaces commerciales ou les activités logistiques sur les territoires. Elles sont tout aussi nécessaires à la diversification du tissu et à l’attractivité économique. L’enjeu est de bien veiller à l’articulation des différents types d’activités et d’appréhender globalement la redynamisation des sites d’activités.
Concrètement, cela est-il aussi facile à faire qu’à dire ?
Dans un contexte de raréfaction des ressources, le portage public d’opérations de restructuration de sites s’avère de plus en plus compromis ou se limite souvent à des actions « homéopathiques ». Il est aujourd’hui nécessaire de trouver de nouveaux types d’intervention, en particulier sur le plan foncier. Si l’implication du secteur privé (propriétaires, investisseurs, promoteurs…) est indispensable, l’action doit malgré tout rester placée sous l’égide de la puissance publique, seule à même de maintenir la cohérence globale du projet de site. La reconversion des sites d’activités s’avère certainement l’objectif le plus durable que les acteurs publics puissent se fixer en matière de développement économique. Il est difficile mais possible de tenir le cap ! C’est ce que nous nous efforçons de défendre.
Cela passe par:
- une ambition politique affirmée et une vision globale pour l’avenir du site,
- la mobilisation active des acteurs privés,
- l’opérationnalité des leviers d’intervention : le projet doit être en phase avec la réalité du marché, optimisé sur le plan financier et maîtrisé par la collectivité sur le plan foncier.